Аренда против ипотеки

Да и ежемесячный платеж по кредиту сейчас в два раза выше, чем сумма, которую нужно отдавать за съем аналогичной квартиры. Но риэлтеры уверены, что ситуация изменится: цены на жилье стабилизировались, а ипотечные ставки имеют тенденцию к снижению, что способствует переключению внимания с аренды опять на ипотеку.

Полтора года назад граждане предпочитали решать квартирный вопрос с помощью ипотеки,

а перед новогодними праздниками начинался просто покупательский бум: и банки, и застройщики в качестве новогоднего бонуса предлагали оформить кредит или рассрочку на льготных условиях. Рост арендных ставок, конкуренция банков в процентной политике по ипотеке и наличие программ без первого взноса говорили в пользу покупки жилья — оплатив банковскую комиссию, страховку и вложив деньги в ремонт, можно было въезжать в новую квартиру. В экстренном случае всегда был запасной вариант: рост цен на недвижимость не только покрывал все расходы при продаже залоговой квартиры, но даже предполагал извлечение прибыли.

Сейчас с экономической точки зрения аренда явно предпочтительнее: выплаты по ипотеке практически в два раза превышают плату за съем квартиры.

Особенно с учетом того, что при покупке квартиры как минимум нужно внести в качестве первого взноса 20-30% ее стоимости. "Если рассматривать возможность приобретения обычной двухкомнатной квартиры экономкласса, то при существующем уровне процентных ставок размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту в 1,8-2 раза превысит стоимость аренды аналогичного жилья", — утверждает исполнительный директор МИАН Инна Игнаткина.

Однако ситуация может перемениться. Во-первых, за счет снижения стоимости квартир сейчас платежи по ипотеке меньше, чем год назад. Во-вторых, сравнивая ипотеку с арендой, стоит учитывать, что чем больше срок кредитования и первоначальный взнос, тем ближе ипотечные платежи приближаются к арендным. Если же кредит берется на небольшой срок, то выплаты по ипотеке, как правило, в несколько раз больше аренды.

До кризиса арендные ставки увеличивались в среднем на 15% в год в течение нескольких лет. За 2009 год, по данным МИАН, средняя арендная ставка для московских квартир снизилась на 11,6%, составив 58 100 руб. в месяц. Менее всего пострадали квартиры дешевого сегмента — понижение составило всего 3-5%, тогда как дорогие объекты просели в цене на 20-22%. И уже сейчас риэлтеры фиксируют увеличение стоимости аренды в сегменте недорогих квартир. "Так, "однушки" в спальных районах Москвы (например, на улице 800-летия Москвы в Бескудниково и т. п.), которые раньше предлагались за 19-20 тыс. руб. в месяц, сейчас сдают уже по цене 22-25 тыс. руб. в месяц. За 25 тыс. руб. можно снять хорошую однокомнатную квартиру с косметическим и даже евроремонтом в спальных районах престижных Западного, Северо-Западного и Юго-Западного административных округов", — рассказывает руководитель отделения "Охотный ряд" управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Елена Тарло.

Увеличение стоимости аренды дорогих квартир — скорее исключение, чем правило.

"Сегодня в целом цены на квартиры класса "бизнес/элита" остались на уровне января 2009 года. Произошло в единичных случаях повышение ставок аренды на элитные квартиры в домах клубного типа в популярных районах центра Москвы, но не более чем на 10%", — рассказывает эксперт по элитной недвижимости Paul`s Yard Дмитрий Зайцев.

Несмотря на сокращение арендных ставок, количество сделок по аренде в 1,3-1,5 раза отстает от докризисного уровня. "Сейчас многие клиенты ездят на просмотры, мониторят рынок, думают, но в итоге остаются на старом месте. Клиенты выжидают, а владельцы не собираются сбрасывать цены. В базе компании "Миэль-Аренда" есть квартиры, которые экспонируются по несколько лет. Сказать, кто диктует условия на рынке, однозначно нельзя", — рассказывает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры экономкласса.

При этом арендаторы стали более требовательны к качеству снимаемого жилья, а с учетом того, что уровень предложения сейчас в три раза больше, чем до кризиса, собственникам приходится идти на дополнительные уступки: соглашаться на некоторую рассрочку платежей или даже частично оплачивать риэлтерские услуги вместе с арендатором.

И если кризис в целях экономии можно переждать даже в невзрачной "однушке", то купить хочется качественное и просторное жилье. Если сравнивать аренду и ипотеку, снимать квартиру намного дешевле, чем купить ее в кредит даже с 30-процентным первым взносом. Руководитель отдела стратегического консалтинга компании IntermarkSavills Дмитрий Халин объясняет наблюдающееся сейчас преимущество аренды перед ипотекой следующим образом. Процентная ставка по ипотеке остается достаточно высокой (не менее 13-14% годовых). Для того чтобы брать ипотеку было действительно выгодно, годовая доходность от аренды (отношение арендной ставки к стоимости квартиры) должна быть на уровне 13-14% или более, а она на текущий момент не превышает 5%.

"Брать ипотеку могло бы быть интересно, например, если бы прогноз роста цен на жилую недвижимость в 2010-2011 годах составлял 13-14% или более, но аналитики нашей компании прогнозируют на этот период стабилизацию цен или их незначительный рост (до 5% в год)", — подсчитывает Дмитрий Халин.

Приблизить размер ипотечных платежей к арендным можно, увеличив срок кредита. Например, если растянуть ипотеку до 25 лет, выплаты по кредиту сократятся до 33 160 руб. в месяц. Если пойти другим путем — арендовать в этом районе похожую квартиру (косметический ремонт, мебель, бытовая техника), — это обойдется в 22 тыс. руб. ежемесячно.

Если предположить, что арендная ставка не будет повышаться в течение десяти лет, то в общей сложности за наем жилья арендатор выплатит 2,6 млн руб., сэкономив практически 3 млн руб. за десять лет. Однако если предположить, что арендные платежи будут ежегодно увеличиваться (например, на 15%, как отмечали риэлтеры до кризиса), то расходы на аренду за десять лет превысят 5 млн руб. (что вполне сопоставимо с суммой, которую в итоге заемщик выплатит банку за квартиру). Тогда в выгоду от аренды можно будет записать только отказ от ежегодного страхования.

Однако при решении вопроса, снимать или покупать, стоит рассмотреть и много других нюансов.

Банально — ввязываясь в ипотеку, инвестируешь в собственные квадратные метры. Тем более что хозяин съемного жилья в любой момент может попросить покинуть помещение. "Нельзя сказать, что снимать квартиру однозначно выгоднее, так как в случае покупки квартиры по ипотеке человек в итоге получает квартиру в собственность. В случае аренды квартиры этого не происходит. В данном случае выбор должен базироваться на временных предпочтениях человека, то есть зависит от того, готов ли он, сокращая свои текущие расходы, вкладывать средства в будущее", — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

А по мнению Марии Жуковой, аренда и ипотека никогда друг другу противостоять не будут. "Всегда есть те, кто не нуждается в покупке жилья. Например, человек приехал на пару лет в Москву по работе. Ему ни к чему собственная квартира в столице, взятая на 25 лет в ипотеку. Или, например, у бизнесмена есть хорошее загородное жилье, но по работе ему нужна и квартира в городе. Вкладывать огромные суммы в квартиру нужного ему уровня человек просто не хочет, ему проще арендовать. Поэтому всегда будут те, кто заинтересован в аренде. Это два разных направления рынка, которые никогда не станут конкурентами", — считает она.

Хотя сейчас риэлтеры признают преимущество аренды перед ипотекой, сбрасывать со счетов последнюю они не спешат.

По их мнению, выгодную ипотечную сделку можно будет заключить в первом полугодии 2010 года — если цены на недвижимость останутся стабильными, а ипотечные ставки продолжат снижаться. "В текущих условиях, когда ставка рефинансирования динамично снижается, в ближайшие три-шесть месяцев можно ожидать падения процентных ставок на ипотечные кредиты. То есть цены на недвижимость в этот период существенно не изменятся, а кредит можно будет взять на более выгодных условиях. Эта ситуация может заставить многих клиентов всерьез задуматься об отложенной покупке", — считает Дмитрий Халин.

Автор: Юлия Погорелова

Источник: www.bpn.ru