Эксперты о рынке недвижимости

Осень обычно бывала началом золотого времени для продавцов жилья. Прилетевшие из жарких стран покупатели, набравшись сил, выходили на рынок недвижимости. Увы, кризис спутал все карты. Сезонный спрос уже не является решающим фактором, хотя покупателя на рынке ждут. Что же тогда будет с ценами?

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил побеседовать о перспективах рынка со знающими людьми.

Первый наш собеседник – руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Metrinfo.Ru: - Как бы Вы охарактеризовали нынешний момент? Останавливается ли падение цен, ждет ли нас впереди стабилизация?

Олег Репченко: - По сути дела, основное падение цен пришлось на первые полгода с начала кризиса, точнее – на зиму и весну 2009-го года. Как мы и прогнозировали, после майских праздников темпы снижения пошли на спад. В течение лета мы видели остаточное падение цен - в основном – долларовых.

Особенно такая «дополнительная коррекция» проявляется в моменты долларовой нестабильности - когда курс подскакивает. Рублевые цены на недвижимость за счет вариаций курсов перешли в колебательный режим, практически с июня они «дергаются» вокруг показателя 125 тыс. руб. за кв. м. Ведь не все же продавцы сразу снижают цены, кто-то держится до конца, остается торг. Но в целом можно сказать, что основная волна падения прошла, и летом мы наблюдали ее «хвост».

- С чем это сегодня связано – с традиционным сезонным спросом, который обычно оживает осенью или с какими-то более глубинными процессами?

- На мой взгляд, сейчас происходит переход к стабилизации. Замедление падения цен не стоит связывать с сезонностью - она сейчас серьезной роли не играет, на рынке действуют гораздо более сильные факторы.

Никакое падение не длится вечно. Нынешнее снижение оказалось точно таким же, как было после дефолта 1998 года - 35%. Для недвижимости это много, ведь недвижимость -это не ценные бумаги и не виртуальный капитал. Это актив, имеющий реальную стоимость, реальную ценность. И после такого снижения должна наступить передышка, по крайней мере, временная.

Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет зависеть от макроэкономической ситуации. Потому что для того, чтобы делать крупные покупки, людям нужна уверенность в будущем. И неважно - «для жизни» они покупают квартиру или «для инвестиций», в кредит или на свои деньги. Покупателям нужно понимать, что объект не станет дешеветь дальше, и их доходы не упадут. Приходится слышать от обеспеченных людей - вот, планировал купить дом, деньги есть, но непонятная ситуация с бизнесом, и совершенно нет настроения приобретать недвижимость – она сегодня не радует. Еще более остро эта проблема стоит перед теми, кто не имеет свободных денег.

Так что уверенности у людей нет – с макроэкономикой пока все непонятно. То, кажется, что цены на нефть опустятся вниз до 40 долларов за баррель, и снова произойдет девальвация рубля. В этих условиях недвижимость продолжит дешеветь. В то же время, цены на нефть все пытаются выпрыгнуть за ценник «75 долларов за барелль». И, казалось бы, нарисуйся здесь какой-то постоянный тренд, сразу и фондовый рынок будет расти, и рубль укрепляться, и куда уж тут недвижимости еще дальше дешеветь…

Поэтому все будет зависеть от развития макроэкномической ситуации, и понимание здесь наступит не раньше середины-конца сентября. Соответственно, если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне.

- Может ли повториться сюжет начала 2008 года, когда неожиданно случился всплеск инвестиционного спроса (настоящего покупателя по сути и не было), а потом рынок начал сдуваться?

- Могут ли цены начать расти? Быстро и резко - вряд ли. Все-таки в 2007-2008 гг., была временная стагнация рынка. В Россию продолжали идти инвестиции, у топ-менеджеров были бонусы, в этот период отмечались самые высокие зарплаты за последние 10 лет, многие заработали на фондовом рынке. Деньги лились рекой отовсюду, и недвижимость, постояв, скакнула еще раз.

Сейчас совершенно другая ситуация - денежных рек не наблюдается, бонусы топ-менеджеров испарились, как и сверхприбыль на фондовом рынке, зарплаты скорректировались вниз, немалая часть народа осталась без работы. То есть, нет инвестиционной эйфории и покупательского бума, который был раньше. Поэтому ждать, что произойдет какой-то резкий всплеск цен, как в январе 2008 года, я бы не стал.

Возможно, при благоприятном раскладе исчезнут скидки и будет небольшой рост на отдельные качественные объекты. Это вызовет небольшое повышение средних показателей. И около 5% рынок сможет еще отыграть. Но не думаю, что сразу сформируется ажиотажная волна роста.

- Может ли рынок нас обмануть еще раз, как это случилось поздней весной, когда вроде бы появились признаки стабилизации, а потом все стало рушиться дальше?

- Может, но это не будет «инициативой» рынка недвижимости. Вот смотрите, как ведет себя макроэкономика… Когда основные показатели (цены на нефть, курс рубля, индексы фондовых рынков) активно росли, то можно было предположить, что рост либо закончится, либо все пойдет вниз – раньше или позже. Когда рост достиг пика, и началось падение, стало понятно, что оно какое-то время будет продолжаться. Затем наступила стабилизация и показатели вновь подскочили вверх, но на прежний уровень еще не вернулись.

Сейчас они находятся в самой непонятной точке, из которой можно либо свалиться во второй раз до ямы («первого дна»), в которой мы уже побывали и даже пойти еще глубже, либо вернуться назад – к докризисным позициям.

Елена Максименкова, директор по маркетингу холдинга МГСН:

Спрос на рынке новостроек сместился в сторону близкого к завершению или готового жилья. Около 70% спроса приходится именно на этот сегмент. Раньше основные продажи приходились на объекты начальной стадии строительства. Сегодня новых проектов компании не заявляют. На рынке новостроек формируется дефицит предложения.

На рынке вторичной недвижимости стабилизируется соотношение спроса и предложения. Ранее аналитики фиксировали «рынок покупателя». В летние месяцы впервые за год было зафиксировано уменьшение количества предложения. Количественный объем предложения в июле сократился более чем на 10%. Кроме того, на рынке вторичной недвижимости впервые в этом году сократились сроки экспозиции. И еще: со второй недели августа мы наблюдаем резкий всплеск активности покупателей, вызванный в первую очередь колебаниями курса рубля по отношению доллару и евро.

Что касается ипотечного кредитования, то в последний месяц на рынке появились покупатели с маленькими кредитами, от 1 до 3 млн руб. от таких банков, как Сбербанк и КБ «ДельтаКредит». Пока же клиенты, получившие одобренные банками покупают самые недорогие квартиры.

Но в целом, можно говорить, что ипотечное кредитование набирает обороты. По сравнению с началом 2009 года, в июне количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья возросло более чем в два раза.

Григорий Алтухов, советник Президента ФСК «Лидер»:

В течение лета «давление» кризиса ослабло. Выразилось оно в отсутствии негативных признаков: ценового демпинга, «околонулевых» продажах и т.п. После зимнее-весеннего периода «непоняток» мы довольно четко определили уровень реальных цен, по которым можно успешно продавать квартиры в сложившихся условиях.

В своих прогнозах мы опираемся на сохранение сложившегося уровня рублевых цен до зимы этого года. Покупатель возвращается на рынок, ведь, несмотря на сезонное затишье, объемы продаж даже выше, чем в начале года. Неприятных «сюрпризов» осенью можно ждать скорее не от строительного рынка, а из других, сырьевых и финансовых отраслей российской экономики.

Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель»:

Вот уже год, как мы живет в кризисе. Нельзя сказать, что все это время покупатель на первичном рынке отсутствовал. Сделки совершали покупатели, перед которыми жилищный вопрос стоит остро. На рынок вышли инвестиционные покупатели и люди, для которых квартира стала доступна только после снижения цен.

В проектах на завершающей стадии строительства предложение сегодня сильно вымыто, и настоящего снижения цен там уже не будет. В то же время в проектах на начальном и среднем этапах реализации снижение цен еще наблюдается, ведь застройщики рассчитывают отыграть этот дисконт в будущем. Но экономика и жизнеспособность таких проектов покупателю неизвестна, поэтому и риски при покупке здесь выше.

Хотелось бы отметить возврат ипотеки, целый ряд банков проявляет интерес к первичному рынку жилья. Возврат банков – это начало, следующим этапом станет постепенное снижение ипотечных ставок. Но с возвратом ипотеки и снижением ставок дефицит ликвидного жилья только обострится.

Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»:

Текущий момент ничем принципиально не отличается от весны 2009 г., потому что основная масса застройщиков снизила цены в течение осени-зимы. По нашим оценкам, около 80% объектов-новостроек в Москве уже нашли свое «дно», обоснованное экономикой данного конкретного проекта, и в целом по рынку падение цен остановилось давно.

Покупатель никуда не уходил с рынка – он стал более обдуманно относиться к покупке. Часть наших клиентов рассказывает, что собирались покупать квартиру примерно с января - все присматривались, думали, может, подешевеет, в итоге решились только сейчас. Вероятно, после сезона отпусков таких людей станет больше. Многие не совершают покупку по объективным причинам: продают квартиры на вторичке, а они сейчас продаются долго.

Но вторичный рынок с приходом осени должен оживиться – люди не могут вечно откладывать решение квартирного вопроса и «ждать у моря погоды». Несмотря на все это, должен заметить, что этим летом по количеству сделок мы обогнали прошлое докризисное лето. Да, стоимость метра сейчас ниже, но покупателей, вы удивитесь, стало даже больше.

Конечно, нет ипотечников, например, до кризиса доля ипотечных сделок на наших объектах составляла порядка 30%, но мы надеемся, что со стабилизацией общеэкономической ситуации эта категория покупателей также вернется.

Все последние недели в СМИ прослеживается позитив. Банки сообщают, что возобновляют ипотечное кредитование новостроек, президент и премьер дают положительные прогнозы. Мы не видим предпосылок к ухудшению ситуации.

Александр Михеев, генеральный директор ЗАО «Яртт Девелопмент»:

Сейчас можно сказать, что рынок постепенно начинает приходить в себя. Клиенты, ожидавшие «второго дна», робко и неуверенно начинают вести переговоры о приобретении квартир в наиболее привлекательных объектах не только в готовых домах, но и в строящихся, близких к завершающей стадии.

Покупатель на рынке недвижимости был и останется, вопрос в том, что это за покупатель. Сейчас на рынке почти не осталось инвестиционных покупателей, зато есть люди, которым необходимо решать свои жилищные проблемы, и сейчас самое время заняться решением этих вопросов.

О «втором дне» можно будет говорить только в том случае, если произойдет вторая волна общемирового кризиса с новым резким падением цен на нефть, металлы и т.п. Такое развитие ситуации большинством аналитиков сейчас признается маловероятным.

Снижение цен на строящееся жилье возможно лишь в том случае, если муниципальные и региональные власти будут выставлять на аукционы уже подготовленные и оформленные земельные участки с готовой инженерной инфраструктурой, свободные от административных и социальных обременений.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»:

Цены остаются стабильными на протяжении уже нескольких месяцев. Как показывает опыт, активность покупателей возрастает лишь к октябрю.

Однако если сравнивать текущее положение дел с ситуацией на рынке в декабре-феврале, нельзя не отметить позитивные сдвиги в продажах.

Прошлой зимой все клиенты ждали разрекламированного в СМИ обвала цен, и сделки были единичными. Сегодня, когда долларовые цены действительно снизились, а объем предложения стал постепенно сокращаться – клиенты возвращаются.

Постепенно покупатели, отложившие покупку в начале года, возвращаются к вопросу приобретения недвижимости. Вероятность снижения цен на квартиры осенью, в период традиционной активизации спроса, низкая, в то время как отсутствие новых проектов уже сейчас привело к дефициту предложения в новостройках, строительство которых завершено.

Когда условия по ипотечным кредитам улучшатся, а требования к заемщикам станут менее жесткими – рынок ожидает всплеск спроса со стороны покупателей. Правда, не думаю, что ипотека вернется ближайшее время.

Все говорят о второй волне экономического кризиса в стране, хотя до сих пор нет уверенности, что преодолена первая.

Ситуация в экономике не самая радужная: промышленное производство сокращается, стабилизационный фонд уменьшается, внутренний спрос находится на низком уровне, предприятия не имеют доступа к кредитам, одна за одной крупные корпорации допускают технические дефолты.

Что касается проектов эконом-класса, то маловероятно, что девелоперы начнут массово выводить на рынок такие объекты. Начинать новую стройку сегодня крайне рискованно, ведь банковские кредиты практически недоступны, а спрос на жилье сильно зависит от настроений потребителей и экономической ситуации в стране в целом. Мне кажется, большинство девелоперов предпочтут выждать паузу, и как только рынок восстановится – начнут строительство.

Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция»:

Рынок недвижимости сегодня замер в зыбком ожидании изменений. В сегменте жилья эконом-класса эти изменения уже начались: значительно возросла покупательская активность, которая перерастает в реальные сделки. В бизнес-классе и элитном сегменте эти тенденции пока не столь ощутимы, однако в целом по рынку падение цен прекратилось.

Девелоперы сейчас боятся пропустить момент, когда нужно поднять цены. А покупатели, ссылаясь на пессимистичные прогнозы развития рынков, все еще предполагают, что снижение цен может возобновиться. В то же время уже сформировалась значительная часть потребителей, которые верят в подъем экономики и располагают информацией о локальных позитивных тенденциях из опыта собственного бизнеса: размораживание производства, появление новых заказов и пр. Покупатели этой категории спешат сделать свой выбор и в вопросах семейного бюджета - пользуясь все еще хорошей ценовой ситуацией, принимают решение о приобретении жилья.

Сегодняшняя ситуация – действительно лучшая для того, чтобы принимать решения относительно собственных инвестиций. С одной стороны, уже очевидны спокойствие и уверенность покупателей, нашедших свою нишу в новой экономике, а с другой, - еще имеет место сговорчивость девелоперов, все еще готовых продавать квартиры по доступной цене. И важно в этот момент не упустить свой шанс.

Покупатель на рынок недвижимости уже возвращается. А уверенности нет, прежде всего, у банков, которые сегодня всех заемщиков воспринимают как потенциально некредитоспособных. У покупателей же, хорошо понимающих свое место в бизнесе компании, сохранивших свои рабочие места в результате всех сокращений, видящих новые заказы, наоборот появляется уверенность в себе. Безусловно, уверены в себе не 100% населения, однако и в докризисные времена жилье покупали только наиболее успешные люди, сумевшие накопить средства на эту недешевую покупку.

Выплачивать кредиты и платить налоги надо всегда, наступающая осень не станет исключением, поэтому не стоит с наступлением этого периода связывать с вероятностью каких-либо неприятных сюрпризов. Потенциальная опасность, на мой взгляд, таится в том, что еще не полностью прошла волна банкротств в сфере крупного бизнеса. Если потребительские неплатежи, вызванные сокращениями, уже очевидны для банков, то ситуация со многими бизнес-структурами для них пока не понятна. Локальный кризис в сфере крупного бизнеса, который коснется, прежде всего, банков, как следствие, может затронуть и рынок недвижимости. Однако, на мой взгляд, профессионально работающие банки, благодаря дополнительной помощи государства, найдут выход из сложившейся ситуации, подобно тому, как уже сегодня решают проблемы неплатежеспособности своих клиентов.

О «втором дне» на рынке недвижимости сегодня стали говорить меньше, по-моему интуитивному ощущению, его действительно не будет. Другое дело, что рост рынка может быть вялым, в нем возможны задержки.
Не очередное «дно», а новые экономические условия

Виталий Разуваев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:

Ситуация относительно спокойная. Рынок постепенно выравнивается. Период паники, всеобщего ощущения кризиса и неминуемого обвала прошел. Наступило время трезвой оценки, переосмысления и перераспределения сил и возможностей, понимания, что на самом деле все продолжает работать, но в ином, обновленном качестве.

Ограничение возможностей ипотеки сказалось на спросе, но это не единственная причина оттока покупателей с рынка. Среди причин – и ситуация на рынке труда, и психологический дискомфорт от неопределенности завтрашнего дня, и общее информационное поле рынка, которое зачастую либо несет негатив, либо настраивает на ожидание несбыточно низких цен… Но спрос никуда не делся: жилья как не хватало раньше, так его и не хватает.

В ситуации отсутствия свободных денежных средств и банковского кредитования нет возможности у застройщиков осваивать площадки и начинать новое строительство. Значит, существует риск столкнуться через два - три года с дефицитом предложения, что отнюдь не даст толчок к падению цен.

Скорее, наоборот. Поэтому оживление рынка должно представлять собой комплекс мер, направленных на помощь как покупателю (возможности ипотеки, дополнительная защита вложений в недвижимость и т.д.), так и застройщику (гос. поддержка, банковское кредитование и т.п.) Что касается существующего спроса на рыке, то сегодня многое зависит от умения работать и договариваться с покупателем, привлечь его и заинтересовать, создать привлекательные условия для покупки.

Еще одно наблюдение: покупатели все меньше интересуются возможностями ипотеки или рассрочки – все чаще покупатель хочет сразу закрыть вопрос оплаты, чтобы не попадать под долговые обязательства.

Общая тенденция рынка новостроек такова, что количество предложений по готовым домам и домам высокой степени готовности уменьшается. Поэтому утверждать, что падение рынка будет продолжаться, не совсем корректно.

Также не слишком корректно говорить о «дне» кризиса: первом, втором, третьем и т.д. Есть новые экономические условия, в которых нужно продолжать работать, а не сидеть, ждать и размышлять, достигнуто очередное «дно» или нет.

Кроме того, к оживлению рынка недвижимости и покупательского спроса может подтолкнуть, как ни парадоксально это звучит, нестабильная ситуация в финансовом секторе экономике. Недвижимость была и остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования.

Если сделать краткие выводы из калейдоскопа мнений экспертов, то у нас получится, что впереди нас, скорее всего, ждет стабилизация цен, приход покупателя, и как следствие – рост сделок. Эксперты также говорят о том, что на рынке новостроек, несмотря на кризис, заканчиваются самые привлекательные предложения. Еще одно обнадеживающее наблюдение наших экспертов – ипотека, похоже, обещает «взбодриться».

Автор: Екатерина Меледина

Источник: Bpn.ru