«Плавающая» ипотека

Хотя казалось бы, у заемщиков должны быть еще свежи воспоминания о том, как осенью 2008 года переменные ставки взлетели до 25% годовых. Но конъюнктура изменилась, деньги дешевеют, и стремление сэкономить 1-2% сегодня превзошло страх вновь оказаться неплатежеспособным. Многие банки оперативно отреагировали на спрос, но усовершенствовали продукт, предложив ипотеку с комбинированными ставками.

С середины 2009 года ставки по ипотечным кредитам идут вниз. Прежде всего, это касается программы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Оно задает темп снижения ставок на рынке и предлагает самую дешевую ипотеку с минимальной процентной ставкой 9,47% годовых. Отчасти ставка агентства зависит от динамики ставки рефинансирования Банка России, а она устойчиво снижается, начиная с апреля 2009 года. Тогда она составляла 13% годовых, а к декабрю снизилась до 9% годовых.

Сегодня на рынке предложение АИЖК –лучшее, и спрос на него выше, чем на аналогичные предложения многих других кредитных организаций. Но ставка АИЖК фиксированная, устанавливается на весь срок кредитования и не пересматривается. А сейчас, когда кредитные ставки повсеместно снижаются, и у заемщиков появляется уверенность, что это долговременный тренд, предложения ипотеки с переменными ставками становится более привлекательным, чем с фиксированными, и спрос на плавающую ипотеку растет.

По волнам

Основой плавающей процентной ставки является базисный индекс, изменение которого и влияет на итоговое значения ставки. Обычно банкиры принимают за базу межбанковские ставки для валютных кредитов - LIBOR и EURIBOR (по сути, это средневзвешенные процентные ставки, по которым крупнейшие международные банки предоставляют друг другу деньги - доллары США, евро - на срок от 3 месяцев до года). Для рублевых кредитов используется отечественный аналог - MosPrime.

К концу декабря ставка EURIBOR на полгода составила 0,99%, на год - 1,24%, LIBOR на шесть месяцев колеблется около 0,50%, на год — 1,10%. Ставка MosPrime обычно берется в качестве индикатора на три месяца (7,27%) и на шесть месяцев (7,85%). Но в последнее время отечественные банкиры нашли новую привязку, некоторые кредитные организации начали использовать ставку рефинансирования Банка России, опустившуюся к началу декабря до рекордно низкого значения – 9% годовых.

В 2009 году многие банки решили усовершенствовать продуты с переменной ставкой, предложив ипотеку с комбинированной ставкой, то есть в первый год или несколько лет кредита (как правило, не более пяти) ставка будет фиксированная, а затем начнет плавать. В случае удешевления денег на рынке кредит станет дешевле, а в противном случае его стоимость возрастет.

Внешние факторы

Еще один важный нюанс в том, что все банки по-разному пересчитывают процентные ставки. Некоторые это делают каждый месяц, другие раз в квартал, но чаще два раза в год, например, в мае и ноябре. Методика расчета также зависит от индикатора. Если LIBOR и EURIBOR, то, как правило, берется значение на определенную дату. MosPrime - более изменчивый показатель, поэтому некоторые банки рассчитывают среднее арифметическое этой ставки за последние 30 дней.

Конечно, все это мелочи, но они могут существенно повлиять на итоговый результат. И чтоб понимать, какой будет ставка в будущем, лучше сразу уточнить в банке все детали расчетов. И нельзя исключать, что банк попытается манипулировать ставкой так, как ему выгодно, особенно, если заемщик «не в курсе».

«У российских индикаторов амплитуда заметно больше, например, в начале 2009 года MosPrime зашкаливал за 20% годовых, то есть увеличение больше чем в 2 раза. Колебания ставки Банка России были меньше, но если взять прошедший период 15 лет, то разброс впечатляет. В валюте, кроме возможности изменения индикатора, существует еще и риск изменения обменного курса», - объясняет начальник коммерческого отдела Банка БФА Федор Зобнев. По его словам, в кризисные периоды волатильность (изменчивость) индикаторов ставок валютных курсов всегда возрастает. «И беря кредит по плавающей ставке сейчас на длительный срок, заемщик должен трезво оценивать, что реально спрогнозировать уровень ставки он не может, а текущий уровень индикаторов, что по валюте, что по рублям достаточно низкий», - предупреждает Федор Зобнев.

По мнению аналитика ГК Broco Дмитрия Степанова, более устойчивое снижение будет показывать ставка рефинансирования Банка России, потому что он взял вектор на обеспечение дешевых денег для экономики. Соответственно, и ставка будет оставаться менее волатильной. «В будущем году мы наверняка увидим снижение стоимости долговых денег. Во втором квартале 2010 года на рынках США и Европы могут уже активно сворачиваться программы по стимулированию национальных экономик, соответственно, задача Банка России сейчас – подготовиться к этому процессу, сделав деньги более доступными и дешевыми. Изменить планы ЦБ сейчас может лишь неожиданный виток роста банковского недоверия в мировой экономике, падение нефти ниже $55 за баррель, однако все это сейчас выглядит маловероятным», - прогнозирует Дмитрий Степанов.

Если не надолго

Участники рынка отмечают, что спрос на ипотеку с плавающей ставкой растет, и в общем объеме выданных кредитов ее доля весьма высока. По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, в совокупном объеме выданных жилищных кредитов на долю ипотеки с плавающей ставкой приходится 20%. Хотя это программа появилась в банке минувшим летом.

«Среди ипотечных кредитов, выданных с нашей помощью, кредиты с плавающей ставкой занимают около 25% - больше только кредитов по стандартам АИЖК, но там требуется официальное подтверждение доходов по справке 2-НДФЛ, - объясняет заместитель генерального директора Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анна Володькина.

- А вот среди программ, принимающих к рассмотрению «серые» доходы, есть программа с плавающей ставкой, по которой ставка фиксируется на 5 лет и примерно на 1 процентный пункт ниже, чем у конкурентов. Разумеется, эта программа выгодна, если заемщик может погасить кредит в течение этого срока. Никаких особых санкций при досрочном погашении кредита банком не предусмотрено».

С этим соглашается генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов: «Обычно люди берут кредиты с плавающей ставкой только в том случае, если рассчитывают погасить кредит полностью или большую его часть в течение пяти лет. Остальных заемщиков, у которых нет таких финансовых возможностей ни валютные кредиты, ни плавающие ставки не интересуют».

Автор: Александр Сологуб

Источник: www.bpn.ru