Ипотека за рубежом доступнее, чем в России?

Ходят слухи, что процентные ставки составляют не более 6% годовых. Кроме того, говорят, что, являясь гражданином РФ через ипотечных брокеров можно взять кредит за рубежом и приобрести квартиру в России. О том, насколько эти слухи правдивы, рассказали спикеры ведущих компаний недвижимости.

Процентные ставки за рубежом

«В России процентные ставки по ипотечным кредитам заметно выше, чем за рубежом, - говорит Елена Юргенева, Директор по развитию, департамент элитной недвижимости Knight Frank. - Так, по данным АИЖК, средневзвешенная фиксированная ставка предложения в рублях находится на уровне 17,03%, в долларах – на уровне 13,89%». Для сравнения, в США ставка колеблется в пределах 4,5-6%, в Канаде – 3,6-6,2%, во Франции – 3,75-4%, в Великобритании – 1,89 – 7,69%», в Испании, Италии, Германии - 4-5%, в Греции - 6,25%, в Португалии - от 2,75%, на Кипре – 4,25%.

Ольга Широкова, Директор Департамента, Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood отмечает, что в Великобритании в настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам находится на уровне 4% (для Великобритании текущий уровень процентной ставки по ипотечным кредитам является фактически историческим минимумом, который был достигнут за счет рекордного снижения Банком Англии ставки рефинансирования (сейчас она составляет менее 1%). Для сравнения в России ставка рефинансирования ЦБ РФ находится в настоящее время на уровне 8,25%) годовых, тогда как средняя ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте в России находится на уровне порядка 12% годовых, в рублях – порядка 14% годовых (по данным ЦБ РФ).

Заметим, что текущие ставки по кредитам в России соответствуют тому уровню ставок, который наблюдался в Великобритании в начале 90-х годов.

Возможно, Россия дойдет до этого уровня ставок только через 20 лет, хотя и наше правительство прилагает все усилия, чтобы снизить процентные ставки до 8% в ближайшие годы.

По словам Андреаса Хулудиса, главы российского представительства компании PAFILIA, причиной низких ипотечных ставок за рубежом является тот факт, что европейские банки могут сами финансировать свою деятельность в долгосрочной перспективе, выпуская облигации со сроком, соответствующим их потребностям. «В России же ипотечный сегмент развивается недавно, и у нас нет долгосрочных инструментов».

Ипотека – наше всё

Интересен тот факт, что за рубежом абсолютное большинство сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется с помощью ипотеки, включая элитный сегмент. Причем к ипотеке прибегают не только местные, но и зарубежные покупатели. Например, в Великобритании, приехавшие в страну по программам HSMP или «Инвестор» нерезиденты могут получить ипотечный кредит. За рассмотрение кредитной заявки банки берут 0,5-1,5% от суммы займа. Необходимо оплатить услуги ипотечного консультанта, оценщика и страховой компании. Размер ипотечного кредита может доходить до 85% от общей стоимости объекта. Условия кредитования для нерезидентов: ипотека на срок до 25-30 лет; первоначальный взнос – 30%; процент за пользование кредитом – Libor + 1,5-1,8%. Подтверждение о получении кредитования выдается не ранее чем за 3-6 месяцев до момента окончания строительства объекта.

Что еще интересно, по словам Натальи Завалишиной, Генерального директора компании "МИЭЛЬ DPM", если в России для получения кредита необходимо предоставлять много документов, то на западе достаточно иметь официальный подтвержденный доход, а также желательно иметь какие-то дополнительные гарантии - подтверждение положительной кредитной истории из какого-либо банка, наличие других активов (недвижимости и т.д.) в РФ или других странах.

Стоит отметить, что банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости. Соответственно, банк в Лондоне может выдать нерезиденту ипотечный кредит на покупку недвижимости в Великобритании, а не в России, как многие думают. По словам Коммерческого директора компании Bridge Consulting Юлии Кучеренко, при определенных обстоятельствах (в случае, если стабильные доходы гражданина России подтверждены вескими доказательствами) возможно получить ипотечный кредит на недвижимость в Европе, по месту получения кредита, но, вряд ли, европейские банки пойдут на риск, выдавая кредит на недвижимость, находящуюся на территории России. Однако, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева говорит, что если покупатель получил в иностранном банке нецелевой кредит, не предусматривающий дополнительных ограничений, то он вполне может использовать его на покупку недвижимости в России. «Но условия получения и процентные ставки по та кому кредиту будут уже совсем другими, нежели по ипотеке», - отмечает она.

Кризис: ставки пошли вверх и вниз

Андреас Хулудис в свою очередь отмечает, что на сегодняшний день наиболее стабильны рынки ипотечного кредитования Франции, Португалии, Испании, Кипра - здесь созданы прекрасные условия для кредитования иностранных покупателей, хотя некоторые ограничения на размер и срок кредита в этих странах все же существуют. Например, в настоящее время из-за кризиса существуют ограничения на получение ипотечного кредита в Греции для иностранцев. Практически все банки этого государства для уменьшения своих рисков увеличивают процентные ставки по кредитам и сокращают размеры выдаваемых сумм. Максимальная ставка по фиксированному кредиту сроком на 15 лет за прошедший месяц выросла на 0,75 пункта и сейчас составляет 6,25% годовых.

Заметим, что по такому же пути, как и в Греции, российские банки пошли с началом финансового кризиса - ставки по ипотеке пошли вверх в то время, как во многих странах наоборот кризис сделал ипотеку еще более доступной – базовые процентные ставки во многих странах находятся на беспрецедентно низком уровне.

Итог

Все же граждане России могут рассчитывать на ипотечный кредит за рубежом под 4-5% годовых при размере первоначального взноса 40-50% от стоимости приобретаемого жилья, если недвижимость будет приобретаться на территории той страны, где берется кредит, как было выше сказано.

Но из-за кризиса в еврозоне, получение кредитов под европейские ставки маловероятны в ближайшем будущем. Зарубежные банки не готовы к финансированию российских покупок по двум основным причинам. Первая связана с трудностями в оценке недвижимости и прогноза дальнейшей ее стоимости. Вторая связана с высокими рисками «невозвратов», которые, по мнению банков, превышают предлагаемые 4% за рубежом с невозможностью юридического инструментального оформления залога этой недвижимости на территории России. Но, в случае, если гражданин РФ, имеет недвижимость, к примеру, на Кипре и у него есть Титул Собственности на нее, то он может заложить эту недвижимость и получить до 60% от ее стоимости в кредит, а полученные средства может инвестировать в России.

Автор: Сугра Гаджиева

Источник: Move.su - аналитический портал о недвижимости