Неидеальный заемщик: как убедить банк и получить ипотеку

Как правило, квартира в новостройке от застройщика – удовольствие недешевое, поэтому большинство людей ориентируются на то, можно ли будет взять ипотеку. Если потенциальный заемщик – семейный, с идеальной кредитной историей, стабильной «белой» зарплатой и среднего возраста, у него вряд ли возникнут проблемы. А вот молодым, пожилым и тем, кто работает в «серых» компаниях либо когда-то допускал просрочку по кредиту, придется тяжелее. Но шанс получить ипотеку на новостройку у них все равно есть. Подробнее – в материале от специалистов проекта «Карта Метров».

Оценка кредитоспособности гражданина

Оценка кредитоспособности гражданина может проверяться двумя способами: в автоматическом режиме либо ручном. Первый характерен для банков-гигантов, второй – для небольших кредитных организаций.

Так, в крупных банках чаще всего для ипотечных заемщиков существуют единые требования, особенно в части документов (справок о доходах, занятости и т.п.), поэтому автоматическая проверка оказывается актуальна. В небольших банках требования мягче, поэтому здесь чаще присутствует индивидуальное рассмотрение заявок. Хотя, конечно, и большие кредитные организации готовы к индивидуальному рассмотрению, если речь идет о студенте, пенсионере или официально не работающем гражданине.

Поэтому, зная свои слабые места, заемщик может сразу оценить, в какой банк ему лучше обратиться: где заявки рассматривает робот, не прощающий ошибок, или человек, готовый ознакомиться с вашими обстоятельствами.

Что, если заемщик слишком стар?

Пожилые люди так же, как и все, могут рассматривать покупку квартиры в новостройках, но получить ипотеку им будет сложнее. Да, у них есть постоянный доход в виде пенсии, но чаще всего он слишком мал, чтобы выплачивать большой кредит. Поэтому банки охотнее рассматривают пенсионеров, имеющих источник дополнительного дохода. Это может быть не только работа, но и вклады, а также ценные бумаги и тому подобное.

Также увеличить шансы пожилого человека на одобрение ипотеки могут следующие факторы:

1. Наличие созаемщиков и поручителей.
2. Наличие имущества, которое может стать предметом залога.
3. Страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья (здесь, кстати, для пожилых людей тоже есть ограничения).

При этом чаще всего возраст заемщиков в банке ограничен – например, на момент погашения кредита им должно быть не более 75 лет. В каждой кредитной организации «порог» свой.

Что, если заемщик слишком молодой? 

Часто новостройки от застройщика рассматриваются молодыми людьми. Здесь у банков, как и в случае со зрелыми заемщиками, основной критерий – наличие собственного источника дохода. Дополнительным преимуществом будет чистая кредитная история. Но все-таки чаще всего этого недостаточно.

Многие банки готовы выдавать ипотеку только тем, кто старше 21 года. Редко, но встречаются те, кто дает займы людям с 18 лет. И в том, и в другом случае требуется привлечение поручителя или созаемщика. Распространенный вариант, когда в этом качестве выступают родители, имеющие стабильный доход.

Заемщики с маленьким стажем работы

Маленький стаж работы, как правило, смущает банки. Большинство устанавливают порог – минимум 6 месяцев на последнем месте работы и минимум год общего стажа. Однако одобрить ипотеку могут и при стаже в 3-4 месяца на последнем месте, то есть когда человек уже прошел испытательный срок. Если испытательного срока не было, то это еще больше повышает шансы. Нужно всего лишь предоставить трудовой договор, где это прописано.

Кроме того, могут сыграть роль личные обстоятельства. Например, если общий стаж работы велик, а вот стаж на последнем месте – не очень, банки могут учесть обстоятельства перехода на новую работу (вдруг вы востребованный специалист и вас просто переманили).

Плохая кредитная история

Если вы задумались, как получить ипотеку с негативной кредитной историей, то ответим: шанс есть, но обращаться нужно в небольшой банк. Как правило, там заявки рассматривают в ручном режиме, поэтому учитывают разные дополнительные факторы, положительно характеризующие будущего заемщика.

Большим плюсом будет, если плохая кредитная история была давно, а сейчас уже «перекрыта» новыми займами, где все обязательства выполняются безукоризненно. Если же проблемы с выплатами кредитов продолжаются, получить ипотеку практически нереально.

«Серая» зарплата

Стандартный вариант подтверждения дохода для получения ипотечного кредита – справка по форме 2-НДФЛ, однако не все готовы ее предоставить. Частая причина – это зарплата «в конверте». В таком случае выход – предоставить справку по форме банка. Этот вариант работает и в крупных, и в небольших кредитных организациях, причем не влияет на размер ставки по ипотеке. Как правило, на изучение таких справок у бухгалтерии уходит больше времени, поэтому стоит быть готовым.

Еще один вариант – воспользоваться программой кредитования по двум документам, но тогда не стоит удивляться менее комфортным условиям кредитования.

К бизнесменам требования жестче

Конечно, квартира в новостройке от застройщика может понадобиться не только обычному «работяге», но и владельцу бизнеса. Казалось бы – с большой вероятностью, это человек с высоким доходом, и проблем быть не должно. Однако банки не любят рисковать, потому что доход у бизнесменов нефиксированный, а значит, нестабильный, и в любой момент может упасть. По этой причине чаще всего бизнесменам подходит программа кредитования по двум документам – без подтверждения дохода. Но и условия такого кредита значительно жестче. Как правило, на первоначальный взнос требуют до 30-50% от всей суммы, а процентная ставка выше средней.

Если же не хочется или невозможно воспользоваться программой ипотеки по двум документам (в некоторых банках в принципе нет такой услуги), то нужно быть готовым к тому, что банк затребует намного больше бумаг, чем просил бы у обычного рабочего. Однако шанс получить ипотеку все равно есть.