Все - за город! Или рано?

С тех пор и эксперты, и профессиональные участники рынка сходятся в одном: малоэтажное строительство – наша главная жилищная перспектива. Однако, и это признают даже чиновники, перспектива пока туманная. О том, кто, как и из чего будет строить российское жилье будущего, рассуждают участники рынка как со стороны властей, так и со стороны компаний.
Кто строит?

Малоэтажное строительство в разы сложнее, чем возведение многоквартирных домов, уверен председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.

Как он заявил на инвестиционном форуме «Сочи-2008», создание коттеджных поселков – это «сложное дело», и маленьким организациям оно не под силу. В то же время на сегодняшний день, как рассказала президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева, 32% (почти треть!) от общего числа предприятий строительной отрасли – это малые предприятия, числом сотрудников до 8 человек. «Они заняты в основном в малоэтажном домостроении, проектировании, отделочных и других работах, – сказала Николаева. – Это данные Федеральной службы статистики РФ». Так что отстранить их от реализации программы малоэтажного строительства – это значит создать искусственную безработицу для миллионов человек, уверена президент НАМИКС. Впрочем, о том, чтобы запретить участвовать в отделочных работах организациям малого бизнеса, речи пока не идет, так что противоречие здесь скорее формальное.

Малоэтажное строительство – наша главная жилищная перспектива?

Прежде чем сравнивать строительство многоквартирного жилого дома и малоэтажного проекта, нужно отметить, что в каждом случае есть свои сложности. Например, многое зависит от того, где будет располагаться будущий дом (или поселок), каким будет проект? Так, многоквартирный дом требует применения больших мощностей, специальных технологий, геологических изысканий и пр. Однако при этом, если весь процесс отлажен, то возвести такой проект теоретически можно быстрее, чем несколько малоэтажных. Если говорить в целом, то в городе строить сложнее, но там процесс отработан, а за городом теоретически проще, но при этом в каждом районе существуют свои сложности – как с коммуникациями, так и с чиновниками.

Крупных проектов, в рамках которых запланированы большие объемы малоэтажного строительства, на сегодняшний день уже заявлено немало.

Как говорит Наталья Пронина, заместитель директора отдела исследований рынка Knight Frank (СПб), одна из основных тенденций подмосковного рынка сейчас – появление и распространение комплексной застройки. «Россия – классическая развивающаяся плутономия (страна, где богатые обладают диспропорциональной долей экономических богатств), – говорит Пронина. – Поэтому сначала идет развитие более дорогих сегментов недвижимости. Однако сейчас развитие рынка загородной недвижимости идет от сегмента люкс в сторону эконома и от точечной застройки – к массовой». Данные о крупных проектах, в рамках которых сейчас заявлено малоэтажное жилье, приводятся в приложении в конце статьи.

Из чего строят?

Если первый миф малоэтажного строительства – это его простота, то второй, уверен Мартин Шаккум, – это активное развитие промышленного производства соответствующих материалов. «У нас сейчас сотни заводов, и только некоторые работают на 50-60% мощности. Основная масса простаивает, потому что не отработан весь технологический цикл. И даже если завод работает, то работает в никуда: не подготовлены площадки, правильно не оформлены вовремя проекты, нет планов строительства на многие годы вперед», – сетует председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям.

Впрочем, подвижки в нужном отношении уже есть. Так, например, проект «Массового промышленного малоэтажного домостроения» предусматривает возведение в течение ближайших 5 лет не менее 10 заводов по производству модульных домов общей мощностью около 1 млн кв. м в год. А также строительство 10 крупных поселков (от 100 га каждый) в Московской, Вологодской, Нижегородской, Владимирской, Волгоградской, Тверской областях, а также в крупных регионах ЮФО и УФО. Главной отличительной особенностью проекта является применение уникальной технологии строительства домов под ключ в заводских цехах за 2-3 дня и последующего монтажа на площадке за 7 дней. По данной технологии в США строится порядка 20% всех новых домов. Она зарекомендовала себя с точки зрения снижения себестоимости (около $400 за кв. м под ключ – с внутренней отделкой, кухней, сантехникой и т. д.), а также возможностью для быстрого масштабирования производства.  В силу отсутствия в России значительных кадровых и материальных ресурсов в сфере малоэтажного домостроения решение задачи по срочному развертыванию массовой коттеджной застройки в различных регионах может быть обеспечено лишь с использованием промышленного домостроения: дома выезжают из заводских цехов почти готовыми и устанавливаются на участке в считанные дни.

На чем строят?

Предполагается, что ограниченному количеству граждан земля под коттеджами будет передаваться бесплатно, остальным – на закрытых аукционах

Конечно, $400 за кв. м с отделкой – это приятная цифра. Но, увы, ее серьезно скорректирует стоимость земли: добиться серьезного снижение себестоимости строительства можно только при условии выделения земли на льготных условиях. А в идеале – и вовсе бесплатно. Законодатели уже думают над этим, однако полной ясности в вопросе о том, как именно будут упрощать жизнь «малоэтажникам», пока нет. Поправки, которые подготовлены к законопроекту о Фонде содействия малоэтажному жилищному строительству, по идее, разъясняют этот вопрос, однако на практике их действие пока не отработано. Предполагается, что ограниченному количеству граждан земля под коттеджами будет передаваться бесплатно, остальным – на закрытых аукционах. Землю под коттеджные поселки, судя по всему, будут передавать кооперативам, членами которых станут будущие жильцы и только они. Таких кооперативов намечается 3 вида: открытые (с неограниченным доступом), закрытые частные (доступ по разрешению первоначальных учредителей), закрытые с участием государства. В последние попадут только те, кто попал в очередь на жилье до 1 марта 2005 года, а также малоимущие и прочие социально незащищенные группы (многодетные или молодые семьи и т. д.). Вот как раз этому типу кооперативов и будет, по замыслу разработчиков поправок, бесплатно предоставляться земля. А вот пай за стоимость самого жилья надо будет внести и места в очереди на жилье придется лишиться.