Как 2014 год изменил отечественный рынок недвижимости

Могут ли принятые до новогодних праздников решения спровоцировать рост социальной напряженности?

Уходящий год был богат на события абсолютно во всех сферах: от геополитики и внешней экономики до здравоохранения, образования, и, конечно же, рынка недвижимости. По вполне понятным причинам, самые грандиозные выводы и неоднозначные решения пришлись на вторую его половину. Действительно ли все предпринятые властями шаги были кардинально плохими или так только кажется на первый взгляд? Попробуем оценить их по-новому в предпраздничной атмосфере.

Бесспорно, одним из самых обсуждаемых событий уходящего года стало октябрьское внесение поправок в порядок налогообложения недвижимого имущества граждан. Согласно новой редакции, с 1 января 2015 года расчет налоговой базы будет производиться на основании не инвентаризационной, а кадастровой стоимости объектов недвижимости. Сразу после того, как законопроект подписал Владимир Путин (а в некоторых случаях — и за месяц до этого события), в средствах массовой информации появились первые пугающие расчеты. Эксперты всех рангов и уровней предсказывали: за обычную московскую «копейку» с 1 января 2015 года придется платить от 13 до 20 тысяч рублей, и в регионах дела тоже будут обстоять не самым лучшим образом. Данные прогнозы строились на предположении, что власти на местах, которые могли бы изменять налоговый коэффициент на местах в рамках от 0% до 0,3%, будут придерживаться максимально высоких показателей.

Несколько успокоили общественность последовавшие вскоре заявления официальных лиц. Так, Андрей Аверкиев, министр имущественных отношений Подмосковья, объявил, что налоговый коэффициент для квартир составит всего 0,1%. Самое высокое его значение, 0,3%, будет использоваться лишь для налогообложения частных домов. Но для этих объектов предусмотрен «вычет» в размере 50 квадратных метров (для квартир — 20 «квадратов»). Да и все льготы сохранены, а значит, инвалиды, военные, пенсионеры и еще 12 категорий граждан налог платить вообще не будут.

К тому же, как подчеркнула зам руководителя ФСН Светлана Бондарчук, полную сумму с учетом коэффициентов в платежках будут указывать только в 2020 году. А первые подвижки (+20% к существующему на данный момент налогу) граждане увидят только в 2016 году. Да и то не по всей России, а лишь в 27 ее регионах.

«Владелец той же «трешки» в Балашихе, оцененной в 5 миллионов, заплатит в 2016 году всего на 700 рублей дороже, чем сейчас, 1,9 тысячи, — отмечает независимый риелтор Кирилл Морозов. — А полноценные 5 тысяч — как раз через 5 лет. Так что время для маневра у всех есть. Да и потом, зачем из семейного бюджета сразу вынимать всю сумму? Можно же загодя откладывать. Если разделить те же 5 тысяч на 12 месяцев, то получится сумма в 416 рублей, в пересчете на «родную русскую универсальную валюту» — 2 бутылки водки. Согласитесь, при таком раскладе сумма уже не выглядит столь пугающе. Другое дело, что здесь все-таки может вызвать вопросы сам размер кадастровой стоимости».

Пожалуй, титула «самое громкое событие-2014» на рынке недвижимости заслуживает эпопея с ипотечными кредитами. Из-за диких скачков курса валют досталось в итоге всем. Но особенно пострадали валютные заемщики, а также те граждане, кто уже получил одобрение, но еще не получил денег. Первыми после исторического «ночного решения ЦБ» от 16 декабря начали массово повышать ставки по жилищным кредитам (в некоторых случаях — до 25% годовых), временно приостанавливая деятельность по их выдаче, практически все коммерческие банки.

Дольше всех держались те кредитные организации, где внушительные пакеты акций принадлежали государству. В свете заявлений первых лиц правительства это выглядело достаточно обнадеживающе.

Однако «бастионы неповышения» продержались недолго. 22 декабря «Сбербанк» объявил об увеличении ставок по ипотеке (в среднем до 15%) и величины первоначального взноса (от 20 до 50 процентов вместо 15-40). При этом, как заявила Белла Златкис, зампред правления, банк в таких условиях все равно будет работать себе в убыток, но он к этому готов. «ВТБ 24» сдался четырьмя днями ранее, сделав ставку по рублевым займам единой: 14,95% со страховкой и 15,95 без нее.

Что же касается валютных «ипотечников», то им остается только посочувствовать. Хотя Владимир Путин в ходе недавней пресс-конференции и упомянул о возможности государственного субсидирования этой категории заемщиков, но время идет, а дело с мертвой точки не двигается. Правда, в Госдуме сейчас на рассмотрении находится законопроект, согласно которому при увеличении задолженности свыше 25% в нацвалюте заемщикам в инвалюте дается возможность потребовать перерасчета кредита по курсу доллара на момент заключения договора, а банкам запрещается изымать в счет погашения квартиры. Но когда он обретет свою силу и вступит в действие (если вступит вообще) — пока точно неизвестно.

Представитель РАНХиГС Елена Ивакина отмечает, что банки сильны и имеют мощное лобби, тогда как у заемщиков практически нет никаких эффективных механизмов воздействия. Поэтому представители кредитных организаций могут элементарно не согласиться на предлагаемые депутатами условия, поскольку это прямой убыток, который надо на кого-то перекладывать. Особенно если учесть, что все необходимые одобрения и подписи уже получила программа докапитализации банков в целом на 1 триллион рублей в связи с экономическими трудностями.

И все же в этой довольно неоднозначной бочке дегтя указов и постановлений все же нашлась хоть и маленькая, но ложка меда. Так, в 2014 году много пищи для размышлений подкинули жителям многоквартирных домов управляющие компании. В конце ноября – начале декабря по многим регионам страны прокатились инициированные местными властями собрания собственников. На них необходимо было в срочном порядке не только принять решение об установке газовых счетчиков, но и выбрать компанию-подрядчика, а в идеале — еще и начать проектные работы до 31 декабря. Почему такой хапарай надо было устраивать именно под конец года, если официальные положения о повышении энергоэффективности многоквартирных домов уже пару лет как подписаны, теперь уже не важно.

Важно другое — потрясенные граждане ночи напролет калькулировали затраты на эту процедуру, и результаты были неутешительными. Сама машинка с «запасом прочности» в 20 лет «тянет» на дюжину тысяч. А брать за «полтора рубля» самый дешевый счетчик со сроком службы максимум в 3 года — нерационально, на переустановке можно разориться. Потому что пуско-наладочные работы «от газовиков» по самым скромным расчетам ниже «пятерки» вряд ли обойдутся. Но закон есть закон, и до «часа Икс», после которого нерадивым жильцам без прибора газового учета вроде бы должны начислять более высокую плату, оставались считанные недели, о чем гражданам ведущие различных телеканалов напоминали с завидным постоянством.

Но тут возобладало редкое здравомыслие. Депутат Елена Николаева, первый зампред думского комитета по жилищной политике и ЖКХ, объявила, что гражданам, использующим газ исключительно для приготовления еды, ставить приборы учета на газовую трубу не нужно. А для всех остальных «час Икс» отодвигается на четыре года — до 1 января 2019.

Соображения, которыми руководствовались чиновники, имеют элементарную арифметическую подложку: по состоянию на январь 2014 в стране насчитывалось 18 миллионов домов, где требовалось установить счетчики. Из них 14 миллионов газ используется только для готовки. А вот суммарная мощность всех заводов по производству счетчиков не превышает 3 миллионов устройств в год.

Также довольно примечательной, однако не удостоившейся столь широкого освещения в СМИ, стала сентябрьская законодательная инициатива Виталия Злочевского из фракции ЛДПР. В частности, в начале осени депутат действующей Госдумы предложил внести поправки в 288 статью Гражданского кодекса. А именно — дополнить существующую в ней формулировку «жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора» фразой «и с согласия соседей».

Эта идея вызвала бурю негативных эмоций как со стороны самих арендодателей, так и со стороны профессионалов рынка аренды. По идее, отмечал Андрей Краснов, гендиректор Ledman Brokers, в случае одобрения инициативы ситуация будет выглядеть следующим образом: собственник вместе с арендатором должен обойти всех соседей и, так сказать, представить съемщика для визуальной оценки по критерию «нравится/не нравится». Но при этом, развивал мысль эксперт, возникает несколько вполне резонных вопросов. Во-первых, обходить надо только соседей по лестничной клетке или захватывать тех, кто живет этажом выше и ниже? Во-вторых, в каком виде собственник должен получить разрешение — в письменном или устном? Если в письменном, то какова должна быть форма «разрешительного» документа?

А как быть, поддерживал коллегу Михаил Заварцев, гендиректор БН «ВАЛЛА», если сосед сначала согласится, а потом принесет справку из соответствующего диспансера и скажет: «Я передумал»? И, кстати, эксперт не исключил вероятности того, что соседи станут попросту задорого продавать свое согласие.

Что ж, пока данный законопроект, как и другие (гораздо, кстати, более здравые) инициативы «элдэпээровцев», отложен на полку, но кто знает, как оно повернется в будущем. Если все же предложение Злочевского будет когда-либо одобрено, то специалисты рынка вполне допускают мысль, что такими темпами чиновники додумаются до того, что и продавать/покупать квартиру придется также с согласия соседей.