На что следует обратить внимание при покупке квартиры

Внимательно изучив документы на предмет их подлинности и правильности оформления, вы должны убедиться, что продавец имеет право распоряжаться данной квартирой, а также в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на эту недвижимость.

Проверка юридической чистоты квартиры призвана предотвратить финансовые потери в случае, если сделка купли-продажи окажется неправомерной.

Препятствие первое: недееспособность участника сделки

Бывают случаи, когда через несколько лет после совершения сделки купли-продажи жилья оказывается, что продавец не имел права на ее совершение по причине своей недееспособности.

Совершая покупку жилья вы должны непременно убедиться в том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. В идеальном случае, постарайтесь сопровождать владельца недвижимости при получении справок. Если это невозможно, тщательно проверьте подлинность справок. Обратите внимание, что справки о дееспособности выдаются по месту жительства. Если справка выдана не в том районе, в котором зарегистрирован продавец, вас это должно насторожить.

Нужно сказать, что даже наличие подлинных справок далеко не всегда становится гарантией безопасности. В статье 177 ГК РФ сказано, что сделка, совершенная дееспособным гражданином, находящимся во время совершения сделки в состоянии, не позволяющем ему в полной мере осознавать свои поступки и их последствия, может быть признана недействительной. С иском в суд может обратиться как сам гражданин, так и лица, чьи права были нарушены в результате сделки купли-продажи недвижимости. Этой статьей, по большому счету, может быть прикрыта любая сделка.

Препятствие второе: дети в квартире

Через несколько лет после покупки квартиры вы можете узнать, что в момент ее приобретения там проживал ребенок, не успевший реализовать свое право на приватизацию. Сделка может быть оспорена. 

В соответствии с изменениями, внесенными в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» в 1994 году, несовершеннолетние обязательно должны были участвовать в приватизации. Для того чтобы ребенок не становился собственником квартиры необходимо было получить разрешение органов опеки и попечительства. Если в тот момент несовершеннолетний не участвовал в приватизации, он сохранял за собой право одной приватизации при достижении совершеннолетия.

С 1991 по 1994 год было много квартир, в которых во время приватизации был прописан ребенок, но в число собственников его не включили. Сделки с подобным жильем очень рискованны, ведь повзрослевшее чадо может захотеть воспользоваться своим законным правом на одну приватизацию, оспорив сделку купли-продажи квартиры.

Очень внимательно проверяйте выписку из домовой книги с указанием всех, кто был прописан в квартире в последние годы.

Препятствие третье: наследники 

Купив квартиру у одного из наследников, вы через какое-то время можете быть неприятно удивлены, узнав, что есть и другие претенденты на эту недвижимость. Оформляя вступление в наследство, нотариусы учитывают только наследников, заявивших о себе в течение полугода со времени кончины наследодателя. Обойденный в правах наследник может потребовать свою часть наследства.

Чем чаще квартира переходила от одного собственника к другому, тем больше вероятность, дефектов на одном из этапов. Не рискуйте покупать жилье, переходившее несколько раз в течение одного-двух лет из рук в руки, даже при условии, что у продавца есть вполне правдоподобные объяснения. С настороженностью следует относиться и к квартирам, которые наследники спешат продать вскоре после вступления в наследство. Возможно, спешка связана с тем, что не все наследники знают об открытии наследства.

Некоторой гарантией в подобных случаях будет расписка продавца, заверенная нотариусом. В расписке продавец должен взять на себя ответственность при урегулировании претензий в случае появления других наследников.

Еще одним вариантом, позволяющим избежать неприятных ситуаций с недвижимостью, является титульное страхование. Этот вид страхования обеспечит защиту в случае утраты прав собственности на квартиру, при признании сделки незаконной по причинам, предвидеть и устранить которые покупатель не мог во время заключения сделки.

Препятствие четвертое: продажа по доверенности

Покупая квартиру по доверенности, вы рискуете столкнуться с ситуацией, когда лицо, выдавшее доверенность, является недееспособным. Доверитель вправе отозвать у нотариуса доверенность, но проверить факт отзыва сложно. Одной из причин, по которой доверенность будет отозвана, является смерть доверителя.

Особое внимание нужно обратить на случаи, когда жилье ранее продавалось по доверенности, так как установить ее подлинность при этом почти невозможно.

Перед заключением сделки вы должны лично встретиться с собственником квартиры. Проверьте, существует ли нотариус, выдавший доверенность, действительна ли его лицензия. Эту информацию вам предоставят в нотариальной палате. Крайне желательно чтобы доверенность была не генеральной, а выданной конкретно для продажи этой квартиры. Хорошо, если право на получение денег будет принадлежать собственнику недвижимости. 

 Документы, которые нужно проверить, заключая сделку купли-продажи:

• Подтверждение права собственности. Это может быть договор о купле-продаже, обмене, наследовании, дарении, приватизации или свидетельство, выданное на основании этих документов.
• Выписка из ЕГРП, позволяющая проследить всю историю сделок, совершенных с приобретаемой недвижимостью. Эта же выписка позволит убедиться, что квартира не заложена и на нее не наложен арест. 
• Выписка, сделанная из домовой книги, с информацией о том, кто проживал в квартире. Вы должны убедиться, что все лица, прописанные в данной квартире в момент сделки уже выписаны, также необходимо просмотреть список всех, кто был прописан со времени заселения дома, и куда выписались эти люди.
• Если в квартире живут несовершеннолетние, разрешение органов опеки и попечительства.
• Согласие мужа (жены) на отчуждение совместно нажитого имущества, даже если супруги в разводе.
• Справка из БТИ о том, что не было незаконных перепланировок.
• Справка об отсутствии коммунальных задолженностей.
• Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. 

© Старецкая Елена, TimesNet.ru