Рейтинг проблем с жилой недвижимостью

1 место. Признание права собственности на жилье

Почти половина всех рассматриваемых споров связана с признанием права собственности на жилье. Обращение в суд по таким делам наиболее распространено в двух случаях. Во-первых, когда фактические владельцы квартир в домах-новостройках не могут оформить приобретенные квадратные метры в собственность. Чаще всего это происходит из-за отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию, либо когда имеющиеся документы не дают основания для регистрации права собственности во внесудебном порядке (например, если были заключены предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования или договоры долевого участия в строительстве).

Ранее, как правило, суды отказывали в признании права на основании договора долевого участия, мотивируя свою позицию тем, что право собственности возникает только после передачи квартиры, а до этого момента объект долевого строительства лишь находится в залоге у дольщика. Но начиная с июня текущего года такие споры решаются в пользу дольщиков.

Другой распространенный пример признания права собственности через суд — это наследование жилых помещений, наниматели которых не успели оформить права при жизни. Основная сложность для наследников заключается в доказывании факта наличия волеизъявления умершего на приватизацию квартиры. Так, по одному из дел решением суда удовлетворены исковые требования (неприватизированная квартира включена в наследственную массу). Президиум Верховного Суда РФ указанный акт отменил на том основании, что «волеизъявление гражданина на приобретение жилого помещения в собственность должно выражаться в совершении им конкретных действий, а именно подаче в установленном порядке заявления и пакета необходимых документов в орган местного самоуправления».

2 место. Оспаривание сделок, связанных с отчуждением жилых помещений

Широкий сектор в судопроизводстве (около 20 % всех жилищных споров) составляют дела об оспаривании сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. Анализ судебной практики показывает, что подавляющее большинство таких конфликтов возникает относительно договоров купли-продажи и дарения квартир и домов.

Соглашения признаются недействительными по различным основаниям, в частности, в связи с несоответствием их требованиям закона, неспособностью продавца понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора; существенным заблуждением, обманом, кабальностью, притворностью сделки, отсутствием согласия супруга.

«Так, при рассмотрении иска о выселении бывшего собственника тот предъявил встречные требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, — говорит адвокат Олег Сухов. — При этом он указал, что в период составления и государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры он утратил паспорт гражданина РФ. Воспользовавшись его паспортом, злоумышленники подделали подпись в договоре и продали принадлежащую ему площадь. Заключением судебно-почерковедческой экспертизы установлено, что подписи в договоре купли-продажи и расписке о получении денежных средств по сделке истцу не принадлежат. Суд, удовлетворяя встречный иск, исходил из того, что сделка, совершенная от имени истца, противоречит закону, ее участником он (продавцом жилого помещения) не был, договор не подписывал, волю на передачу имущества не выражал, денежных средств не получал, намерения продавать квартиру не имел».

3 место. Споры о выселении

Чуть реже (порядка 15 %) в судебной практике случаются споры о выселении. По данным Управления судебного департамента в Москве в последний год было рассмотрено 1894 дела данной категории.

«Чаще всего граждане подвергаются выселению без предоставления другого жилья, — поясняет адвокат Олег Сухов. — Это происходит в случае перехода права собственности на квартиру к другому лицу или прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. К новой для российского права категории жилищных споров, но весьма популярной в последнее время, относятся дела о выселении в связи с задолженностью по ипотечным кредитам. Выселение ипотечных заемщиков происходит в результате лишения их права собственности и осуществляется без предоставления другого жилья».

4 место. Раздел общей жилой недвижимости

Четвертые по популярности споры (их чуть менее 10 %) возникают вследствие раздела общей жилой недвижимости. На практике проблемы пользования и распоряжения долями совместной квартиры наиболее остро стоят при расторжении брака, а также в связи с наследственными раздорами. Когда между совладельцами нет согласия, стороны прибегают к судебному урегулированию разногласий.

При разрешении подобных жилищных конфликтов часто возникают практические трудности. Первая из них связана с невозможностью выделить имущество в натуре (например, когда в делимой квартире отсутствуют жилые помещения, соответствующие доле выделяющегося собственника). Более того, в сложившейся судебной практике выделение доли в натуре возможно, только если имеется техническая возможность передачи участникам общей собственности не только жилых, но и помещений общего пользования (кухни, коридора, санузла). Понятно, что эксперты дают однозначные заключения об отсутствии технической возможности выделения изолированного самостоятельного жилья в типовых квартирах многоквартирного дома, и, соответственно, такие иски судами отклоняются. Однако действующее законодательство предоставляет выделяющимся собственникам право на получение денежной компенсации доли или определение порядка пользования квартирой без выделения доли в натуре.

5 место. Прекращение права пользования жилыми помещениями

Наименьшее число споров в отношении жилья (их насчитывается не более 5 %) связано с прекращением права пользования жилыми помещениями. При разрешении подобных споров ключевым становится вопрос о том, является ли выселяемое лицо бывшим членом семьи собственника. К примеру, на первый взгляд, дети и родители не могут быть по отношению друг к другу бывшими членами семьи и, по смыслу соответствующих положений закона, они должны сохранять право пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности одному из указанных лиц. Но это ошибочное мнение. Так, в рамках одного судебного дела истец — собственник квартиры предъявил к дочери иск о прекращении права пользования квартирой. В итоге Верховным судом РФ иск был удовлетворен с указанием на то, что дочь истца длительное время в квартире не проживала, никаких расходов по ее содержанию не несла, со своим отцом не поддерживала никаких отношений. С учетом этих обстоятельств суд сделал вывод о прекращении семейных отношений между отцом (собственником квартиры) и дочерью.

«В наши дни жилищная сфера стала ареной различных споров. При этом споры, связанные с приобретением и защитой прав собственности на недвижимость, прочно удерживают первенство среди иных судебных дел. Это во многом объясняется сложившейся на столичном рынке недвижимости ситуацией (высокой стоимостью жилья, его дефицитом), а также стремлением граждан стать обладателями престижных по сегодняшним меркам квартир в столице», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

По материалам специалистов «Юридического центра адвоката Олега Сухова»