Альтернатива ипотеке

Большинство населения надеется купить недвижимость по ипотеке. Но ведь и ипотечный кредит доступен не каждому. Для того, чтобы банк выдал средства на покупку просторной кватиры в хорошем доме, нужно зарабатывать, как минимум, $2 000 ежемесячно, иметь собственные накопления на первоначальный взнос, а также учитывать прочие дополнительные расходы по кредиту, включающие различные комиссии, страховку и т.д. Приходится искать альтернативу ипотеке.

Помимо ипотечного кредита, можно присмотреться к различным альтернативным вариантам приобретения жилья в кредит. Среди них: ЖСК, ЖНК и ПК.

Что такое ЖСК?

Первой альтернативой ипотеке является ЖСК - жилищно-строительный кооператив. Он создается для строительства конкретного дома. Строительство оплачивают либо сами члены ЖСК, либо часть денег берется в банке. Создается "общий котел", из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.

Также нужно иметь в виду, что закон позволяет таким кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив.

Что такое ЖНК?

ЖНК - жилищно-накопительный кооператив - другая альтернатива ипотеке, также действует по принципу взаимопомощи. В течение, как минимум, двух лет (на практике дольше) член кооператива обязан пополнять общую кассу членскими взносами, и если за это время он накопил 30-50% от стоимости жилья, он получает из общей кассы оставшуюся сумму и приобретает жилье (или встает в очередь за ее получением). Затем в течение не более полуторакратного срока ожидания кредита он должен расплатиться с кооперативом. То есть, если за четыре года удалось накопить 40% стоимости жилья, за следующие два года необходимо будет погасить оставшиеся 60%.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой - это низкие проценты по заемным средствам, значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат (для военных).

Недостатки ЖНК - это длительный период накопления без удовольствия въехать в купленную квартиру. А также то, что, даже въехав, наконец, в квартиру, собственником ее член ЖНК не является до тех пор, пока полностью не погасит долг. Квартира продолжает находиться на балансе ЖНК - тем самым заемщик принимает на себя все риски, связанные с деятельностью кооператива, до момента полного погашения кредита. По той же причине член кооператива не сможет получить налоговый вычет, пока не станет собственником.

Что такое ПК?

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив не ограничен жесткими "рамками". В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 - 6 месяцев после вступления в ПК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке квартиры, может составить до 70%.

Попасть в кооператив куда легче, чем включиться в ипотеку. Стать пайщиком может практически любой - достаточно достигнуть 16 лет и иметь паспорт. Подтверждения размера доходов также не требуется.

Траты на страхование будут значительно меньше: в кооперативе обязателен лишь один вид страховки, а при ипотеке их, как правило, несколько. Самый весомый плюс приобретения жилья через кооператив - это гораздо более низкая по сравнению с ипотекой плата за рассрочку (в форме членских взносов). Плюс ко всему, благодаря личному полноправному участию в деятельности кооператива, пайщики могут влиять на его решения и действия, получать информацию о состоянии дел. Это позволяет контролировать ситуацию, в том числе при необходимости вовремя продать свой пай, вернув вложенные деньги.

Говорить о достоинствах и недостатках разных форм жилищной кооперации можно бесконечно долго. Вероятно, правильнее будет не противопоставлять накопительную и ипотечную схемы. В большинстве стран, где успешно функционируют накопительные схемы, они являются предварительным этапом перехода к ипотеке.