Ипотека: кредит по низкой ставке

Однако заемщикам полезно знать, что кое-какие маневры они могут совершить - ведь уровень процентной ставки зависит от суммы первоначального взноса, дохода, страхования и других параметров.

Первоначальный взнос, срок кредита и ставка

В классических программах ипотечные ставки, как правило, зависят от размера первоначального взноса и срока кредитования. «Чем больше первоначальный взнос и меньше срок, тем ниже процентная ставка», - утверждает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования «Промсвязьбанка». «Причем от второго параметра (т.е. срока) она, как правило, зависит слабее, чем от первого, - уточняет Владимир Лопатин, председатель совета директоров ООО «ВСК-Ипотека», - в рамках одного кредитного продукта при переходе от минимального первоначального взноса 15% к взносу в 70% и более ставка может уменьшаться на 3 процентных пункта, а при сокращении срока кредита с максимальных 25 лет до минимальных 5 – может понижаться лишь чуть больше чем на один процент».

Таким образом, чем больше заемщик накопит средств на первоначальный взнос, тем лучше будет для него. «Наиболее выгодную ставку в настоящее время получает тот, кто обладает собственными средствами в размере 50-60% от стоимости недвижимости и планирует погасить кредит в ближайшие 3-7 лет», - уверяет Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Например, в Райффайзенбанке, как сообщает Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк», минимальную ставку – 11,5% для вторички и 12,5% для новостроек - можно получить при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до пяти лет. В Сбербанке минимальный процент в размере 13-14% (в зависимости от категории заемщика) возможен при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 10 лет (включительно). В Инвестторгбанке на снижение ставки до 11% на готовое жилье и до 12,9% на строящееся можно рассчитывать при первоначальном взносе от 40 % от стоимости недвижимости. А в ВТБ24 при покупке готового жилья, первоначальном взносе от 60% и сроке кредита до 7 лет можно получить ставку 10,9%.

Поэтому, если ожидаются какие-нибудь доходы, например, в виде наследства, приличных бонусов или той же субсидии, да и просто в случае высокой зарплаты, возможно, лучше немного повременить с ипотекой. Это прекрасно подтверждает простой расчет: «Например, в «СМП Банке» для покупки квартиры стоимостью 5 млн рублей, при минимальном первоначальном взносе 15%, что составляет 750 000 руб., на кредит сроком до 7 лет ставка будет 13% годовых. Если же удастся накопить еще 250 000 рублей, то первоначальный взнос вырастает до 20%, и ставка при том же сроке кредитования уменьшится до 12% годовых», - рассказывает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования «СМП Банка».

Если же оттягивать ипотеку невозможно или не имеет смысла (т.е. внушительных доходов не ожидается, но при этом, к примеру, приходится платить за аренду жилья), то стоит подумать о сокращении срока кредитования: «Когда клиент вносит минимальный взнос, но берет кредит на относительно небольшой срок, ставка тоже может получиться «приятной», - уверяет Эмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка.

«В большинстве банков минимальные проценты начисляются на кредит, сроком до 5 лет, а при сроке 20-30 лет идет повышение на 0,75 - 1%», - говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Например, в Сбербанке, как сообщает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России, при сроке кредитования до 10 лет даже с минимальным первоначальным взносом 10% от стоимости жилья ставка в рублях составит 13,5 - 14,5% годовых.

Правда, стоит отметить, что чем короче кредит, тем выше ежемесячные платежи, а поскольку максимально возможный для заемщика платеж зависит от его зарплаты, далеко не все могут получить ипотеку с минимальным сроком. Да и ежемесячно отдавать большую часть своего дохода на погашение ипотеки, сжав волю в кулак, способны лишь очень организованные и уверенные в своем финансовом состоянии люди. Остальным же при минимальном размере собственных средств Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость») предлагает искать банки, у которых нет зависимости процентной ставки от накопленных заемщиком капиталов и срока кредитования.

Наглядно убедиться в том, как именно зависит величина процентной ставки от параметров кредита, можно, воспользовавшись профессиональным ипотечным калькулятором.

Фиксированные и плавающие

Как известно, ставки по ипотеке бывают фиксированными, т.е. не изменяющимися в течение всего срока кредитования, и плавающими (переменными), т.е. изменяющимися, зависящими от ставок рефинансирования ЦБ РФ, индексов MosPrime или Libor. Также встречаются комбинированные ставки: в течение определенного срока, скажем, 1-5 лет они не изменяются, а потом тоже попадают в зависимость от вышеуказанных величин. Переменные или комбинированные ставки могут оказаться ниже фиксированных. Например, в ВТБ24 минимальный процент по кредитам с фиксированной ставкой – 10,9, а по займам с комбинированной ставкой – 10,4. Но правда, чем больше срок, в течение которого процент по ипотеке остается неизменным (так называемый мораторий на изменение ставки), тем он выше. В ВТБ24 уже при пятилетнем моратории ставка доходит до тех же 10,9%, которые могут получиться при выборе программ с постоянными процентами. Но при этом плавающая или комбинированная ипотека считается более рисковой, ведь здесь все зависит от рыночной ситуации, а она может измениться не в пользу заемщика. Тем не менее заемщики, хорошо разбирающиеся в экономике и уверенные в благоприятном для себя исходе или рассчитывающие на погашение кредита за пару лет, могут сэкономить на процентах, отказавшись от фиксированной ставки.

Выбор жилья

Также проценты по кредиту можно снизить, выбирая «правильную» недвижимость. Во-первых, кредит на вторичку или новостройку, на которую уже получено свидетельство о собственности, всегда дешевле займа на строящееся или неоформленное в собственность жилье. В последнем случае ставка может быть выше на 1-3%, так как пока квартира не стала собственностью заемщика, она не может быть передана в залог. Например, в Сбербанке ипотеку на готовое жилье можно получить под 13-15%, а на строящееся – под 14-16%. А в ВТБ24 ставка на еще недостроенные квартиры возрастает на 0 – 2,5%.

«Дорогим, скорее всего, будет и кредит на приобретение загородного дома или участка земли. Также повышенная ставка получается в том случае, если кредит берется под залог имеющегося жилья без целевого подтверждения использования ссуды», - рассказывает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»). Более высокие ставки распространяются и на таунхаусы.

А вот снизить процент по ипотеке можно, приобретая жилье в отдельных новостройках, аккредитованных в данном конкретном банке. Сейчас такие программы есть практически у всех кредитных учреждений, которые кредитуют застройщиков. И обычно они распространяются как раз на те новостройки, которые возводятся с использованием банковских кредитов, ведь банк в таких случаях тоже заинтересован в активной продаже квартир. Также льготные проценты можно получить, если банк и застройщик входят в одну корпорацию либо тесно и долго сотрудничают друг с другом.

Весьма активно подобные программы реализует Сбербанк. В Райффайзенбанке подобный продукт предлагается на квартиры в ЖК «Долина Сетунь» и ЖК «Лосиный остров», а также некоторые проекты в Подмосковье. А «СМП Банк» дает преференции при покупке жилья в ЖК «Никольско-Трубецкое». «Для этого объекта мы делаем скидку 0,25 процентных пункта со стандартной ставки по программе «СМП Новостройка», - сообщает Наталья Коняхина («СМП Банк»).

Подтверждение дохода

Во многих банках ставка по ипотеке зависит от доходов заемщика. «Дополнительным фактором, который может оказать влияние на ставку как в большую, так и в меньшую сторону, может быть результат анализа заемщика, его надежность», - говорит Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

Если заемщик работает в крупной корпорации, занимает высокую должность и/или обладает востребованной на рынке профессией и большим стажем, то банк может пойти на некоторые уступки и сделать небольшую скидку. А вот если кредит берет молодой специалист без опыта работы или собственник бизнеса (особенно частный предприниматель), то ставка может быть выше на 0,25 - 0,5 процентных пункта. Также, по мнению Владислава Есенкова, начальника управления ипотечных программ КБ «Унифин», подспорьем в деле снижения процентной ставки могут стать дополнительные активы заемщика, например, загородный особняк или дорогой автомобиль. Но существеннее всего на проценты по ипотеке влияет прозрачность доходов, т.е. возможность их подтверждения справкой 2-НДФЛ, что повышает надежность заемщика в глазах банкиров: «Для клиентов, чей доход абсолютно прозрачен и полностью подтвержден официальными документами, ставки всегда минимальны», - утверждает Наталья Коняхина («СМП Банк»). «А если доход подтверждается справкой по форме банка, то проценты увеличиваются на 0,25 - 1 процентный пункт», - сообщает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). По данным же Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», разница может достигать даже 1,5% и более процентов.

Но в большинстве банков «серая» зарплата приводит к удорожанию кредита на 0,5%. Такое правило действует, например, в «СМП Банке», Росбанке, банке «Западный», КБ «Унифин» и др. «Причем если в ипотечной сделке участвуют несколько созаемщиков, имеющих разный способ подтверждения дохода, то все равно устанавливается повышенная ставка - исходя из условий, предусмотренных для более рисковых клиентов», - рассказывает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных продуктов Росбанка. Поэтому если есть выбор, на кого оформить кредит, то лучше всего отправиться за ипотекой тому члену семьи, который может предоставить справку 2-НДФЛ, и в созаемщики предпочтительнее выбирать граждан с «белой» зарплатой.

«Но, впрочем, сегодня уже довольно много программ, в которых ставка не зависит от формы подтверждения дохода. Банки, во-первых, научились неплохо проверять зарплаты «в конвертах», а во-вторых, убедились, что заемщики с такими доходами платят по кредитам не хуже, чем «эндэфээлщики», - уверяет Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»), - есть даже такие продукты, в которых подтверждение доходов вообще не требуется, но ставки при этом не поднимаются». «Например, в нашем банке подтверждение дохода не требуется при наличии 35% от стоимости квартиры, в этом случае можно оформить ипотеку всего по двум документам по ставкам соответствующих программ («Новостройка», «Вторичное жилье» и т.д.)», - рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц (ВТБ24).

Проценты по ипотеке не зависят от «цвета» зарплаты в Сбербанке, Инвестторгбанке, «Нордеа Банке», Промсвязьбанке, Абсолют Банке и др. А в Райффайзенбанке способ подтверждения дохода влияет на ставку, только если первоначальный взнос менее 50% от стоимости недвижимости. В этом случае, как сообщает Анастасия Перегримова (Райффайзенбанк), справка 2-НДФЛ снижает ставку на 1,25 процентных пункта. Естественно, тем, кто получает «серую» зарплату, лучше обращаться в эти банки.

Вопрос страхования

А вот в чем солидарны практически все банки, так это в вопросе ипотечного страхования – отказ от страховки всегда повышает проценты по ипотеке, ведь это увеличивает риск невозврата кредита. Исключением здесь является лишь Сбербанк, где наличие необязательной, но рекомендуемой при ипотеке страховки не влияет на размер ставки.

«Вообще, на сегодняшний день при получении ипотечного кредита обязательно лишь страхование имущества, это требование закона. А страховать ли свою жизнь и трудоспособность, а также титул (право собственности на квартиру), заемщик решает сам, но это решение почти всегда влияет на ставку по кредиту», - рассказывает Наталья Коняхина («СМП Банк»). Обычно базовые ставки учитывают заключение договора страхования по всем перечисленным видам, т.е. комплексного договора, а если заемщик отказывается от него, то проценты по ипотеке растут. Правда, отказ от страхования титула иногда проходит безнаказанно, например, когда в кредит приобретается готовая новостройка без истории, которую уже можно оформить в собственность и соответственно заложить, ведь в таком случае риск потери титула минимален. Но к отсутствию страхования жизни банки не так лояльны. «В целом же по рынку отказ от одного из необязательных видов страхования влечет увеличение процентной ставки на 2,5 - 3%, а от двух - на 5-6%», - утверждает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). А по данным Ольги Докучаевой (Росбанк), отсутствие полиса страхования жизни и трудоспособности заемщика повышает ставку в среднем на 3,5%, а если не застрахован риск утраты права собственности на квартиру, то процент возрастает на 3%. Например, в ВТБ24 при страховании лишь самой квартиры ставка возрастает на 3%, а в Абсолют Банке – на 4%.

Однако при отказе от страхования не придется платить страховые взносы, а значит, в теории можно сэкономить. Но тогда нужно заняться подсчетами, потому что, как утверждают эксперты рынка, чаще сэкономить удается только в теории: «Как правило выгоднее застраховаться, поскольку в большинстве банков увеличение процентной ставки по незастрахованным кредитам существенно выше, чем стоимость самой страховки. Это увеличение, как уже говорилось, составляет 3 и даже 4 процента в год, в то время как стандартная страховка трех основных ипотечных рисков стоит примерно 0,6 - 0,7%», - рассказывает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»).

Но посчитать все же бывает не лишним, поскольку, например, в АИЖК при отсутствии страховки процент увеличивается на 0,7 процентных пункта, а в Райффайзенбанке - и вовсе на 0,3, т.е. страховой тариф может оказаться выше. Кроме того, стоимость страхования жизни зависит от возраста заемщика: чем он старше, тем дороже страховка, поэтому «для клиентов в возрасте до 45 лет финансово интереснее будет застраховаться (тариф по страхованию обычно не превышает 1% от суммы кредита), а вот клиентам постарше иногда выгоднее взять кредит без страховки», - объясняет Эмма Пономарева (Инвестторгбанк).

Но все это справедливо, если говорить только об экономии, однако не стоит забывать, что «страхование - это дополнительный гарант обеспеченности кредита не только для банка, но и для самого заемщика», - отмечает Антон Тиванов, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Банк «Западный». Ипотека в большинстве случаев заключается на длительный срок, а за это время многое может произойти. «Не хочется переходить к негативу и говорить о неприятных событиях, но страхование в ипотечном кредитовании – это прежде всего забота о своих родных и близких, на которых в случае бед с заемщиком ложится кредитное бремя», - утверждает Сергей Ситин («Промсвязьбанк»). Например, если заемщик получит инвалидность, без страховки расплачиваться по кредиту придется его семье, либо банк заберет заложенную квартиру, то же самое произойдет и в случае гибели. «А не застраховав титул, заемщик рискует столкнуться с юридическими рисками и потерять право собственности на жилье по самым различным причинам, и никто не возместит его убытков», - говорит Андрей Мальцев («Нордеа Банк»). «Таким образом, отказываясь от страхования, клиент, по сути берет на себя все риски, и это помимо того, что ему приходится обслуживать кредит по более высокой ставке», – подводит итог Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка». Сомнительная получается экономия, так что без страховки, как считает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), можно обходиться разве что в тех случаях, когда кредит планируется погасить за 3-7 лет, при условии, что наследники заемщика уже взрослые и неплохо зарабатывают.

Кроме того, как утверждает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), комплексное ипотечное страхование, иногда не намного дороже, чем страхование отдельного риска, а покупать полис страхования самой квартиры придется в любом случае, ведь этого требует закон. Так что экономия будет еще меньше. Также в некоторых банках ипотечное страхование позволяет не только снизить ставку, но и размер первоначального взноса. Это возможно, если заемщик страхует свою ответственность за нарушение кредитных обязательств. «Например, в банке «Петрокоммерц» при получении кредита с низким первоначальным взносом (до 80%) заемщик может оформить страхование ответственности, что позволит снизить ставку по ипотеке на 2,5 процентных пункта, - рассказывает Андрей Языков, генеральный директор ОАО «СК АИЖК», - некоторые могут возразить, что такая страховка стоит примерно столько же, но ведь она оплачивается один раз на этапе выдачи кредита, а повышенную процентную ставку придется платить ежегодно». В общем, выгоднее найти другие пути снижения ипотечных процентов.

Таким образом, потенциальным заемщикам стоит как можно больше увеличить первоначальный взнос, сократить срок кредита и заключить договор комплексного ипотечного страхования (во всяком случае – не отказываться от него без детальных расчетов). Тем, кто получает «серую» зарплату, лучше выбирать банки, в которых процентная ставка по ипотеке не зависит от формы подтверждения доходов, тем же, кто уже пользуется услугами какого-нибудь банка, прежде всего надо изучить программы именно этого кредитного учреждения. А заемщики, которые уверены в том, что погасят кредит через пару лет, могут выбрать программу с плавающими или комбинированными ставками. Более низкий процент реально получить, приобретая вторичку или новостройку, на которую уже имеется свидетельство о собственности.

Автор: Ольга Агуреева

Источник: subscribe.ru