«Вечная» прописка: кого нельзя выписать из квартиры без согласия

На фоне непрекращающегося выдвижения разнообразных законодательных инициатив в сфере недвижимости мы решили напомнить читателям о существовании отдельных категорий граждан, за которыми официально сохраняется право пользования недвижимым имуществом даже в случае его продажи.

В июне этого года представители партии ЛДПР выступили с предложением на законодательном уровне ограничить количество человек, которых можно зарегистрировать по одному адресу. Так, например, инициаторы идеи настаивали, чтобы в Москве регистрироваться в конкретной квартире разрешили только ее непосредственному владельцу и его ближайшим родственникам. Также озвучивался вариант, при котором количество зарегистрированных определялось бы площадью помещения и социальным нормативом жилплощади. То есть в типовой квартире при норме в 18 квадратных метров максимум 5−6 человек.

По словам авторов проекта, такое нововведение позволило бы более эффективно бороться с так называемыми «резиновыми квартирами», которые Федеральная миграционная служба никак не может победить вот уже полтора года.

Но если до настоящего времени вписать практически любого человека в любую квартиру пока еще можно сравнительно легко (майский случай с заочной регистрацией лидера ЛДПР Владимира Жириновского и правозащитницы Светланы Ганнушкиной тому наглядное подтверждение), то выписать бывает отнюдь не так просто. И в процессе сделок купли-продажи недвижимости именно по этой причине довольно часто возникают выматывающие судебные разбирательства, нередко приводящие к печальным последствиям.

Итак, кого же нельзя выписать из квартиры без его собственного согласия?

• Во-первых, это граждане, не достигшие совершеннолетия.

Конечно, закон рассматривает возможность их выселения с занимаемой жилплощади. Однако в отношении детей таких ситуаций гораздо меньше, чем в отношении взрослых членов семьи. Вот несколько показательных примеров.

Например, в случае разлада семейных отношений официально разведенный супруг получает статус бывшего члена семьи. Соответственно, принадлежащее второму супругу жилье он вынужден покинуть. За ребенком же право пользоваться жилплощадью, как и регистрация по данному адресу, сохраняются, поскольку бывшим членом семьи он может стать только по достижении совершеннолетнего возраста.

Если в браке супруги пользовались муниципальным жильем на основании договора социального найма, то после развода бывшие члены семьи, выезжающие на другое место жительства, право на эксплуатацию квартиры утрачивают. Однако ребенок не может быть принудительно выписан из жилья, принадлежащего муниципалитету или государству, в каком бы месте он фактически ни проживал. Единственное исключение — выявление факта фиктивной регистрации.

Аналогичным образом право пользования жилым помещением сохраняется за несовершеннолетними гражданами, помещенными в детские дома, приюты и иные подобные организации, а также находящиеся под опекой. Даже в случае выписки их с прежнего адреса и постановки на регистрационный учет в соответствующем учреждении они имеют пожизненное право пользоваться прежней жилплощадью. Выписка, равно как и приватизация вкупе с продажей означенного жилья, возможна лишь при условии получения соответствующего согласия органов попечительства и опеки.

• Во-вторых, это бывшие члены семьи, которых в некоторых случаях также нельзя выписывать без их согласия.

Предположим, в отношении объекта недвижимости надлежащим образом оформлен договор передачи жилья из государственной (муниципальной) собственности в частную. Те лица, которые при этом в установленном порядке отказались от своего права приватизации, вне зависимости от их гражданско-правового статуса сохраняют за собой возможность проживания и использования объекта недвижимости по данному адресу либо до момента смерти, либо до момента добровольной перерегистрации в ином жилье.

• В-третьих, это дальние родственники (а в иных случаях — и не состоящие в родстве люди).

Правда, иммунитет к принудительному переселению у этой категории граждан возникает лишь в случае, если факт их проживания в конкретной квартире обусловлен наличием соответствующего пункта в завещательном отказе собственника недвижимости. Если условие соблюдено, то эту категорию лиц не смогут выселить ни новые владельцы объекта (статья 292 Гражданского кодекса РФ), ни даже сами наследники.

• В-четвертых, похожей защитой обладают и бывшие супруг или супруга, если жилье приобретено в период брака, но оформлено только на одного из них. С точки зрения действующего законодательства, при соблюдении ряда условий (постоянное фактическое проживание по данному адресу и наличие соответствующей регистрации) выселение с занимаемых квадратных метров одного из членов семьи также не допускается.

• В-пятых, это рентополучатели, подарившие кому-либо свою недвижимость в обмен на пожизненный уход за собой.

Они также ни при каких условиях не могут быть сняты с регистрационного учета по требованию третьих лиц. Кроме того, если последние будут уличены в нарушении условий договора содержания, то могут быть лишены права владеть и распоряжаться недвижимым имуществом после смерти предыдущего собственника.

• И, наконец, в-шестых, это наниматели служебных жилых помещений.

Право «вечного владения» подобными объектами недвижимости предоставляется нескольким категориям работников.

В частности, тем, кто получил регистрацию по данному адресу до 2005 года и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и чей трудовой стаж в составе предприятий и организаций, предоставивших жилье, превышает 10 лет.

Также наниматели не могут быть выписаны из занимаемого служебного помещения, если после возникновения оснований на выезд прошло более трех лет, а граждане продолжают проживать по старому адресу.

Конечно, действующая судебная практика знает немало иных прецедентов, когда выселить граждан с занимаемой площади не представляется возможным. Однако, в отличие от вышеуказанных случаев, каждая из таких ситуаций рассматривается в индивидуальном порядке и не всегда решения суда можно предвосхитить заранее.