Как продать квартиру с жильцом

В советское время хозяином квартиры считался тот, кто в ней прописан. Прописка для многих была целью жизни: она давала право на драгоценные метры жилья. Теперь - другие времена. Прописки сейчас нет, а есть регистрация, которая права на само жилье не дает никакого. А распоряжается квартирой и всеми операциями с ней собственник жилья. Тем не менее не редки случаи, когда прописанные в квартире лица пытаются отстоять свои права на квартиру, уже проданную другому владельцу.

Уже достаточно давно (29 декабря 2004 г.) вступил в силу новый Жилищный кодекс. В нем есть статья 31, пункт 5, который гласит буквально следующее: «Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника».

То есть теоретически, когда квартира продается, все, кто в ней прописан, должны быть автоматически лишены регистрации в этой квартире.

Но так происходит, увы, далеко не всегда. Во-первых, если живущий в квартире гражданин - неимущий, и у него нет иного жилья, и приобрести другое он не в состоянии, то и по закону, и по решению суда он останется в этой квартире. Но не навсегда, а на какой-то срок - практика показывает, что обычно это год. Кстати, суд может обязать родственника - собственника жилья обеспечить неимущего другой квартирой. Во-вторых, для того чтобы снять гражданина с регистрации, этот гражданин должен обратиться с соответствующим заявлением в паспортный стол. А если он не собирается туда обращаться, лишить его регистрации можно только через суд. А это - неявки, повестки, трата сил и времени. Даже по самым оптимистичным прогнозам разбирательство может затянуться как минимум на год.

А если в договоре на покупку жилья маленькими буквами написано: «сохраняется право пользования жилым помещением за гражданами такими-то и такими-то» и вы подписали этот договор, то тут не поможет даже суд. Единственный выход - договариваться с ними или мириться со сложившейся ситуацией.

Также опасный момент для будущего собственника - если в квартире прописаны несовершеннолетние либо лица, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и отказались от участия в ней. Выселить их из квартиры принудительно не удастся.

Такая ситуация, когда собственник вместе с квартирой получает прописанного там непрошенного жильца, называется квартира с обременением. Это не единственный случай обременения. Например, по договору ипотеки квартира оказывается в залоге у банка. А это значит, что не все операции с квартирой покупатели могут «провернуть». Оформить регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам в заложенной квартире можно без согласия банка. А вот сделки по отчуждению: продажа, мена и дарение квартиры - возможно совершать только с согласия банка.

Другой случай - арест имущества при следствии или в результате исполнения судебного решения. Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными. На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы «забывают» снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, или снимать обременение через суд.

Однако вернемся к обременению в виде иждивенца, прилагающегося к купленной квартире. Время от времени квартиры с прописанным появляются в продаже. Правда, это единичные случаи, и не всегда они продаются обычным способом, через риелторское агентство.

Чаще всего причина продажи - конфликт: владелец не сумел договориться с прописанным, и квартиру пришлось продавать.

Стоимость такого жилья, естественно, значительно меньше среднерыночных цен: оно дешевле на 20-50%. Покупая квартиру с прописанным в ней жильцом, собственник заключает договор ренты. Обычно рента - это денежная сумма, не ниже минимального размера оплаты труда, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни. Также рента может выплачиваться продуктами и лекарствами, а также в виде права прежнего владельца проживать в квартире до конца жизни. Кроме того, пока прежний собственник жив, новый владелец не может свободно распоряжаться недвижимостью без согласия рентополучателя. Для заключения сделок требуется нотариально заверенное согласие прежнего владельца. Обременение будет снято после смерти рентополучателя и после того, как свидетельство о его смерти попадет в Управление Федеральной регистрационной службы.

Обременение - весьма неудобная «прибавка» к недвижимости. Несомненно, в любом случае нельзя заключать сделку с недвижимостью «вслепую». Но если есть вероятность получить квартиру с обременением, необходимо просчитать все возможные минусы ситуации и проконсультироваться с опытными юристами.

Автор: Наталья Рыжова
Источник: ВсеДома.ru