Когда нужен нотариус

Во-первых, договор ренты не может быть заключен в простой письменной форме. Если Вы избираете такой способ передачи имущества от одного лица другому, то это возможно только при непосредственном участии нотариуса. Точнее говоря при совершении таких сделок необходим нотариально заверенный договор, который, при этом, не отменяет его государственную регистрацию. Такое действие требует оплаты госпошлины и в данном случае она составит 0.5% от стоимости квартиры по договору плюс на технические работы.

Во-вторых, по желанию граждане имеют право заключать нотариально заверенные договора купли-продажи и дарения. Но, во-первых, это дорогое удовольствие – пошлина в таком случае составит 1.5% от суммы договора, но не менее 10 ММОТ (ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»), а при продаже квартиры близкому родственнику (детям, супругу(е), родителям) госпошлина составит 0,5 процента от суммы договора, но не менее 4 ММОТ и также дополнительно несколько тысяч рублей на тех. работы. А во-вторых, нотариальное удостоверение договора не дает практически никаких гарантий. Нотариус несет ответственность только в том случае, если заверит договор, несмотря на то, что ему будут предъявлены грубо сфальсифицированные документы, такие подделки, которые легко различимы глазом. Но нотариус не эксперт-криминалист и у него нет никакого дополнительного оборудования для выявления подделок. То же самое касается «дееспособности личности», нотариус – не врач и может зафиксировать только явные отклонения от нормального поведения. Ну и, конечно же, нотариус не проводит экспертизы квартиры на предмет ее «юридической чистоты» и абсолютно не гарантирует, что в последствии не появятся граждане, чьи права были когда-то ущемлены и в результате чего они претендуют на признание сделки, заключенной по договору, заверенному нотариусом, недействительной.

Единственное за что нотариус отвечает целиком и полностью, это за то, что договор был подписан в определенный момент времени и в присутствии обеих сторон.

При определенном стечении обстоятельств доказательства этого факта может оказаться полезным. В результате, желающих нотариально заверить договор купли-продажи, или дарения совсем не много. Тем не менее, если участники сделки прибегают к услугам нотариуса или если оформляется договор ренты, то возникает вопрос о той сумме, которая указана в договоре. Не секрет, что очень часто в договоре указывают заниженную стоимость квартиры в пределах 1 миллиона рублей, дабы продавцу избежать налога на доходы. Нотариусу такая ситуация может совсем не понравится. Имеет ли он право потребовать указать в договоре рыночную стоимость квартиры?

«Действительно, был период, когда нотариусы при заключении договоров, подлежащих оценке, а также выдаче свидетельств о праве на наследство требовали оплаты, исходя из рыночной стоимости квартиры, - комментирует ситуацию Наталья Киселева – юрист компании «Инком-Недвижимость». - На сегодняшний день этот спорный момент нашел четкое отражение в налоговом Кодексе РФ, статья 333.25 которого гласит: «при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами…

По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный организациями (органами) или специалистами-оценщиками (экспертами), указанными в подпунктах 7 - 10 настоящего пункта. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки)».

«После четкого законодательного закрепления правила расчета государственной пошлины за совершение нотариального действия, и запрета на уровне Налогового Кодекса взимать плату с цены, избираемой нотариусом, конфликт между большинством нотариусов и участников сделок, был исчерпан, - уверяет Наталья Киселева. - Однако, нотариальное действие – это услуга, за которую нотариусы взыскивают вознаграждение, и это вознаграждение часто обозначается в договоре как сумма по соглашению сторон. Поэтому если Вас не устраивает данная сумма, Вы вправе обратиться к любому другому нотариусу», - уточняет эксперт компании «Инком-Недвижимость».

В-третьих, нотариус необходим в случае, если имущество наследуется. За редким исключением обращение к нему неизбежно при составлении завещания, и без каких бы то ни было исключений не избежать похода к нотариусу при оформлении наследства после смерти наследодателя для открытия наследственного дела. Оплата услуг нотариуса в этих случаях совершается по фиксированным тарифам и обходится значительно дешевле, нежели заверение договора.

Для заверения завещания нотариуса в определенных ситуациях могут заменить: главный врач, его заместитель, или дежурный врач больницы, капитан судна, начальник экспедиции, командир воинской части, начальник тюрьмы или другого места лишения свободы, должностное лицо, которому предоставлено право совершения нотариальных действий.

В-четвертых, нотариус необходим при выдаче каких либо доверенностей, а практически ни одна сделка с недвижимостью не обходится без доверенности. Очень часто интересы той, или иной стороны представляет доверенное лицо, если эта сторона не может присутствовать на сделке и регистрировать договор. Кроме того, доверенность необходима риэлтору или другому сотруднику агентства недвижимости, что бы тот мог нормально выполнять свои обязанности. Им необходима доверенность на сбор всевозможных справок и доверенность на подачу документов в регистрационную палату, иначе Вам придется все это делать самостоятельно. Все эти доверенности также требуют нотариального заверения и здесь также оплата услуг нотариуса фиксированная.

В-пятых, нотариус необходим для заверения согласия одного из супругов на покупку недвижимости другим супругом, а также на продажу, если эта недвижимость была приобретена в браке по возмездной сделке, то есть является совместно нажитым имуществом, а значит общим. Не может муж без согласия жены купить квартиру, даже если они всего неделю как расписались, или наоборот уже как 20 лет не живут вместе, но развод официально, так и не оформили. Не имеет он права не только продать совместно нажитую квартиру, но и купить, а если ему и удастся это сделать каким-то хитрым образом, то супруга (равно, как и супруг в обратном случае) вправе требовать в судебном порядке признания этой сделки недействительной. Возможность такая у них будет в течение года со дня, когда они узнали или могли узнать о совершении данной сделки.

Все сказанное является справедливым, только в случае приобретения квартиры в собственность.

Если жилье находится в еще недостроенном доме и не передается в собственность сразу после совершения сделки, а покупатель получает лишь «право ее требования» по каком-либо договору, то согласие супруги не нужно.

Правда, до поры до времени, а именно до того момента, когда жилье будет оформляться в собственность и потребуется государственная регистрация прав.

Также не требуется согласие супругов на продажу квартиры по переуступке прав, то есть еще неоформленной в собственность квартиры. Однако такой документ может в дальнейшем обезопасить от возможных притязаний со стороны супруга (или супруги), а значит, он не будет лишним, а если его оформлять, то согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

В-шестых, нотариус необходим для оформления брачного контракта, но это уже несколько другая история, так как здесь не происходит смены собственника, да и оформляются пока что в России такие договора нечасто.

Источник: Квадрум. Журнал