Ипотека: от кризиса до кризиса

Уже сегодня ссуду на покупку квартиры можно получить даже на 50 лет, а ставки упали ниже 8 процентов годовых. Но вместе с объемом выданных кредитов продолжает увеличиваться и число не возвращенных займов. При этом далеко не все участники рынка сделали из якобы минувшего кризиса должных выводов, что может привести к новым катаклизмам. Последние данные анализирует корреспондент «Фонтанки».

С формальной точки зрения, самыми привлекательными можно назвать спонсируемые из федеральной казны программы Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): ставка – от 7,9 процента годовых, срок кредитования – до 30 лет, первоначальный взнос может составлять даже 10 процентов. Единственное формальное требование: аннуитетные (ежемесячные) платежи должны составлять не более 35 - 45 процентов от легального совокупного дохода заемщика, оформление полиса (в том числе личного страхования), а также залог квартиры.

Но в действительности все намного сложнее: желающий взять заём на наиболее распространенных условиях (1,5 млн рублей на 16 лет с первоначальным взносом в 20 процентов), должен будет платить минимум 11,2 процента годовых. Кроме того, само  АИЖК не занимается выдачей кредитов, а лишь скупает (рефинансирует) займы, выданные партнерскими банками. А они, в свою очередь, берут с заемщика комиссию порой в несколько процентов.

По законам рынка

За последний год доля АИЖК в объеме выдаваемых ипотечных кредитов снизилась почти в два раза – конкуренцию государственным программам составили коммерческие банки, предлагающие порой даже более либеральные условия. Так, ВТБ24 (имеющий, правда, долю государственного капитала) готов кредитовать покупателей жилья даже на 50 лет. «В настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленобласти действует специальная маркетинговая программа, в рамках которой наш банк отменил комиссию за выдачу ипотечных кредитов и существенно снизил ставки по сравнению с базовыми условиями», – рассказал журналисту «Фонтанки» вице-президент ВТБ24 Михаил Иоффе. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке на вышеназванных условиях (1,5 млн рублей на 16 лет и т.д.) ставка составит 13,05 процента годовых.

По признанию заместителя директора по розничному бизнесу петербургского филиала Росбанка Алексея Главатского, коммерческим банкам сложно по ставкам конкурировать с программой АИЖК, но все-таки можно привлечь заемщика – например, за счет более развернутой продуктовой линейки. Виталий Демидов из Абсолют-банка считает преимуществом частных финансовых структур большую гибкость и лояльность в рассмотрении заявок и согласовании объектов залога. «В отличие от собственных программ крупнейших коммерческих банков программа АИЖК предусматривает более жесткие ограничения», – констатирует он.

«По ставкам условия Газпромбанка сопоставимы с программами АИЖК, – убежден Виктор Моторин, начальник отдела обслуживания физических лиц его филиала. – Но у этого агентства более сложная схема, и ссуда может дважды передаваться от кредитора к кредитору. Для клиента это также выливается в дополнительные расходы (справки и т.п.) и сложности с погашением (может поменяться место, способ и т.д.)».

Недострой века

Возродилось и кредитование  на первичным рынке – объем ссуд, выданных на покупку еще не построенных квартир, относительно минувшего года увеличился почти в два раза. Михаил Иоффе убежден в привлекательности этого сегмента: «Если еще год назад доля «первички» в объеме выдаваемых нами ипотечных кредитов еле дотягивала до 12 процентов, то на сегодня она уже больше половины».

Но большинство кредитных организаций предпочитают перестраховываться от присущих этому рынку рисков. Так, Абсолют-банк готов выдать кредит только под залог уже имеющегося жилья, Газпромбанк и многие другие работают только с проверенными (аккредитованными) застройщиками. «При степени готовности объекта менее чем на 80 процентов требуется обязательное страхование финансовых рисков», – поясняет Виктор Моторин.

В то же время открытым остается вопрос ответственности кредитных организаций за выбранных ими застройщиков: в случае несостоятельности или срыва сроков сдачи дома банки не намерены ни снимать с заемщиков бремени выплаты долга, ни снизить проценты, ни предоставить отсрочку. В итоге клиент кредитной организации, доверившийся мнению ее экспертов и согласившийся стать дольщиком аккредитованного ей застройщика, может остаться и без проданной в счет первоначального взноса квартиры, и без нового жилья, и с долгами. Ведь обещания по срокам завершения строительства не выполняют многие крупные компании – порой такие задержки составляют от нескольких месяцев (как у пользующейся доверием Росбанка компании «ЮИТ») до нескольких лет (ждать и платить проценты по кредиту вынуждены покупатели квартир у застройщиков ЛЭК).

«Покупателю необходимо очень тщательно изучать ту компанию, у которой он собирается приобретать квартиру, в том числе смотреть и на то, аккредитован ли тот или иной объект в рамках ипотечной программы крупного банка, – рекомендует Михаил Иоффе. – Конечно, стопроцентной гарантии на успешное завершение этой стройки наличие аккредитации не дает, однако позволяет быть уверенным, что все документы у данного застройщика в полном порядке и речь не идет о «воздушном замке». Но банки никогда не берут и не будут брать на себя риски застройщиков», – заключает вице-президент ВТБ24.

Не страшен нам вал девятый

Большинство опрошенных кредитных организаций смотрят в будущее с оптимизмом: «Сейчас ситуация стабильная, наблюдается оживление как со стороны покупателей, так и застройщиков. Если эта тенденция продолжится – последует рост числа участников рынка, появление новых продуктов, улучшение условий», – констатирует Виктор Моторин. С ним солидарен и Михаил Иоффе: «Доля ипотечных кредитов, выдаваемых на покупку квартир в строящихся домах, будет расти. Доверие петербуржцев к застройщикам восстановилось, и можно констатировать, что последствия кризиса 2009 года в Санкт-Петербурге полностью изжиты». Главное, чтобы в дело не вмешался новый кризис.

Да и старый кризис, по мнению  Алексея Главатских, еще не миновал: «Несмотря на очевидный рост рынка ипотеки и увеличивающийся уровень спроса, он еще не достиг объемов 2008 года, программы кредитования «первички» только начали возвращаться в банковский ассортимент, строительный сектор восстанавливается медленнее, чем ожидалось». Виталий Демидов полагает, что благодаря нестабильности на мировых финансовых рынках массовое снижение процентных ставок по ипотеке подошло к концу.

Сами финансисты убеждены, что приняли все необходимые меры для предупреждения ситуации 2008 - 2009 годов: «Одним из основных уроков можно назвать увеличение первоначального взноса при приобретении недвижимости, особенно в сравнении с докризисным периодом, когда ипотека без первоначального взноса получила достаточно широкое применение», – отмечает Виктор Демидов. Аналогичной позиции придерживается и Михаил Иоффе: «ВТБ24 не будет в рамках стандартных программ снижать нынешний минимальный уровень первоначального взноса в 20 процентов, тем более устанавливать его на нулевом уровне».

Между тем в Газпромбанке отмечают, что сейчас почти по всем параметрам условия кредитования вернулись на докризисный уровень. И такая тенденция наблюдается во многих других кредитных организациях, которые, в том числе, предлагают ипотеку без первоначального взноса. Хотя на самом деле ситуация далеко не радужная – объем просроченной задолженности по кредитам продолжает увеличиваться, причем большую их долю составляют реально дефолтные займы (просрочка превышает шесть месяцев). Банкиры предпочитают оперировать показателем доли несвоевременно погашенной задолженности, которая действительно медленно снижается, но, как признают аналитики АИЖК, это наблюдается за счет того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые. С ссудами в валюте ситуация вообще угрожающая – более 11 процентов заемщиков не смогли рассчитаться по взятым в долг долларам и евро, причем этот показатель за последние два года (декларируемые как посткризисные) увеличился более чем в два раза. К октябрю из-за изменения ситуации на валютных рынках объем просрочек (в рублевом эквиваленте) еще больше возрастет.

Напомним, что именно просрочки по ипотеке в 2008 году стали катализатором кризиса в США, который привел к до сих пор не разрешенным экономическим катаклизмам во всем мире. В России может произойти повторение ситуации – ведь никакие официальные справки (2-НДФЛ) не гарантируют сохранение дохода заемщика в случае его увольнения, банкротства предприятия и т.д. А такой сценарий развития событий вполне вероятен ...