Взять квартиру в ипотеку и сдавать её

Ипотека - это не только способ приобретения жилья для проживания, но и отличный вариант для вложения средств. Даже если на сегодняшний день у вас не стоит вопрос приобретения жилья, все равно рассмотрите покупку по ипотеке в качестве инвестиции в недвижимость. Вкладываясь в покупку, вы получите ряд плюсов:

• Цена недвижимости ежегодно растет в среднем больше чем инфляция (особенно однокомнатные квартиры).
• Покупка недвижимости- самое надежное и безопасное вложение средств по сравнению с другими инструментами инвестирования.
• Недвижимость это высоколиквидный актив- на квартиру всегда большой спрос и ее легко продать.
• Квартиру можно сдать, что будет приносить стабильный доход.
• В будущем в квартире могут проживать ваши дети.

Какие потребуются вложения

Давайте рассмотрим пример приобретения в ипотеку однокомнатной квартиры в Москве. Рассмотрим основные параметры покупки: стоимость квартиры, минимальный первоначальный взнос, сколько нужно ежемесячно платить по кредиту и за сколько можно сдать квартиру.

В базе недвижимости rustate.com мы находим объявление об однокомнатной квартире на 10-м этаже за 5 450 000 с общей площадью 35 метров и балконом. Квартира расположена в 5-ти минутах транспортом от метро Кузьминки на улице Ферганская.

Чтобы сделать расчет воспользуемся программой Нордеа банка "классический ипотечный кредит" с комбинированной ставкой 11,5% (фиксируется на первые 5 лет, далее MosPrime Pate 6 мес. + надбавка 5%). Минимальный первоначальный взнос в данном банке всего 10%, то есть, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду потребуется 545 000 рублей. Соответственно потребуется кредит в размере 4 905 000 рублей. Как показывает ипотечный калькулятор ежемесячный платеж составит 57 300 рублей на срок 15 лет.

К тому же при оформлении ипотеки возникают расходы:

• оценка квартиры - 5 000 руб.;
• страховка - 0,7% (тариф устанавливается индивидуально) от суммы кредита, то есть в нашем примере это 34 335 руб. Платится ежегодно на остаток задолженности;
• аренда сейфа и нотариальные расходы - до 4 000 руб.;
• регистрация сделки - 2 000 руб.

В итоге необходимая сумма для оформления ипотеки составит 45 335 руб.

За сколько можно сдать ипотечную квартиру

Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников. Арендатор обязан ежемесячно платить за воду и электроэнергию. 

Мы не можем знать точно, какова стоимость коммунальных услуг, но если ориентироваться на сумму в 3 000 рублей, то после их уплаты и уплаты налогов, останется 23 100 рублей.

Таким образом за ипотеку придется доплачивать 34 200 рублей (со всеми расходами 36 150 рублей). Это уже не 57 300, а гораздо меньше.

Финансовый результат

В итоге квартира вам достанется за 6 088 830 рублей. Всю переплату по кредиту (это проценты - 5 409 000 рублей) компенсирует сдача квартиры в аренду, за исключением страховки и расходов на сделку. При этом вы заплатите официально налоги, и к вам не будет претензий от налоговых служб.

Доходы и расходы зависят от того, как вы будете погашать кредит, будете ли вы прибегать к досрочному погашению или нет. Если да, то оплата страховки, расходы на проценты и их возврат подлежат корректировки.

Разрешено ли банком сдавать квартиру

Как правило все ипотечные банки прописывают в кредитном договоре в разделе обязательств, что заемщик не может сдать недвижимость без согласия кредитора. Однако по факту, кредитор не проверяет сдает или нет квартиру заемщик. На самом деле у него других забот хватает. Главное, чтобы клиенты платили проценты и возвращали заемные средства.

Заключение

По мнению многих экспертов взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду - это очень хороший способ вложить средства, тем более, что больших накоплений иметь не нужно. Через 15 лет у покупателя будет отдельная квартира всего за 36 150 в месяц. Конечно, если ежемесячно откладывать эти деньги на депозит, то скопится большая сумма, чем стоимость данной квартиры. Однако никто не знает сколько будет стоимость недвижимости в будущем, да и какова будет реальная стоимость денег.

Источник: podboripoteki.ru