Риэлторы вырабатывают новые методы кредитования недвижимости

Выросли процентные ставки, ужесточились требования к заемщикам (сейчас только двое из десяти обратившихся за кредитом получают от банков "добро"). Все это серьезно сказалось на активности операций на рынке недвижимости. Нет покупателей - нет спроса (а по данным Сети агентств недвижимости "Эксперт", сделки по недвижимости на вторичном рынке жилья Уфы на 90 процентов осуществлялись по ипотеке).

И все же возможность приобрести квартиру есть: появляются новые схемы и варианты. Среди них, по информации специалиста Сети агентств недвижимости "Эксперт" Елены Андреевой, - потребительский кредит, депозитно-ипотечная схема, которую c 2009 года собирается применять "ВТБ 24", рассрочка платежа.

Говоря о потребительском кредите, нужно отметить, что и его взять сейчас не так просто, да и процентные ставки по данному виду заимствований тоже выросли. К тому же, он актуален при покупке жилья только тогда, когда основная сумма на приобретение недвижимости уже есть, так как большие деньги на неотложные нужды взять практически невозможно. Однако здесь есть определенное преимущество - при получении такого кредита нет необходимости собирать документы на квартиру.

Можно приобрести квартиру по депозитно-ипотечной схеме. Суть ее заключается в том, что на специальном депозитном счете в банке потенциальный покупатель накапливает необходимую для первоначального взноса сумму. А потом в этом же банке можно получить в кредит недостающую сумму по сниженным процентам. Минусы этой схемы - время, в течение которого будет накапливаться сумма для первоначального взноса, привязка к конкретному банку, не проработанный пока механизм установления процентных ставок по таким депозитам.

Что касается рассрочки, то она уже давно и активно применяется застройщиками. Рассрочка дает возможность наиболее гибко подходить и к вопросу ценообразования (как правило, с рассрочкой цена одного квадратного метра выше), и к вопросам срока и порядка оплаты. Условия и порядок платежей указываются в договоре купли-продажи с использованием рассрочки. Также прилагается график внесения платежей.

Такой договор может быть зарегистрирован в регистрационной службе, если застройщик работает по федеральному закону N 214 о долевом строительстве.

Как агентство недвижимости в этих условиях может помочь своим клиентам?

Часть клиентов - это продавцы, часть - покупатели. Но это не значит, что покупатель купит квартиру продавца: большинство клиентов меняют меньшее жилье на большее или одну квартиру на две, используя при этом кредит.

Преимущества ипотеки здесь в том, что продавец получает всю стоимость квартиры сразу и может самостоятельно продолжить операции на рынке.

Платежи в рассрочку такой возможности не дают. Здесь также нужно учитывать тот факт, что при растянутых по времени платежах деньги обесцениваются как минимум в пределах инфляции. Тем не менее большинство застройщиков процент за рассрочку сейчас не устанавливают, позиционируя это как дополнительную услугу.

Возможно ли использование покупки в рассрочку на вторичном рынке недвижимости, и каковы условия? Возможно, но единственное серьезное ограничение заключается в том, что цепочке сделок здесь не быть (так как передается не вся сумма ), либо вся дальнейшая цепочка будет построена на приобретении жилья в рассрочку. Но согласие всех участников цепочки маловероятно из-за их личных условий и возможностей.

В силу этого данная схема на практике применяется лишь при чистой продаже, причем когда у покупателя есть сумма не менее 70 процентов стоимости квартиры. Здесь нужно учитывать и не менее важный момент - доверие покупателя и продавца друг к другу, поскольку рассрочка может быть достаточно продолжительной, и нужно определить платежеспособность покупателя и его возможности в дальнейшем выплачивать деньги в рассрочку. Словом, без специалистов по недвижимости в этом вопросе не обойтись.

Договор купли-продажи квартиры с использованием рассрочки точно так же, как договор купли-продажи в ипотеку или участия в долевом строительстве, можно и нужно зарегистрировать в регистрационной службе. Условия рассрочки оговариваются в тексте договора, прописывается график платежей. Затем покупатель получает свидетельство о собственности, после чего может подать документы на налоговый вычет и быть почти полноправным собственником, за исключением того, что на этом договоре будет стоять отметка ФРС об обременении - "ипотека". То есть до погашения рассрочки покупатель может пользоваться и владеть, но не распоряжаться квартирой. Кстати, обремененную квартиру можно продать, используя деньги покупателя для погашения рассрочки и снятия обременения, а затем уже оформить договор купли-продажи.

Теперь о рисках. При использовании кредита банка квартира остается у него в залоге. И при неплатежах банк обращает взыскание по суду на эту квартиру. Иначе говоря, продает ее и возвращает свои деньги. Какова же схема при договоре рассрочки?

По словам Елены Андреевой, граждане не могут, как банк, оперировать залоговыми правами, поэтому в таком случае в договоре делается специальный пункт о расторжении договора в случае неплатежей. То есть покупатель будет должен, опять-таки по суду, как и в случае банковской ипотеки, получить свои деньги назад от продавца без уплаченных процентов и освободить жилплощадь. Но платить покупателя вовремя заставит тот факт, что до снятия обременения с квартиры продать или подарить он ее просто не сможет.

Кстати, в договоре рассрочки может быть обговорен вопрос о выплате процентов за пользование, фактически, кредитом продавца. Но рассрочка может быть и беспроцентной.

Если же процент установлен, то он, как правило, фиксированный, и в графике платежей, аналогично банковскому, можно расписать суммы погашения и основного долга, и процентов.

Однако в случае начисления процентов продавцу надо помнить о том, что он должен будет заплатить подоходный налог от получаемых процентов, так как они считаются доходом.

Выход, по мнению Елены Андреевой, - в процентной ставке, не превышающей размер ставки рефинансирования.

Каковы задачи агентства недвижимости в этой достаточно сложной, на первый взгляд, операции? Это поиск продавца, готового продать квартиру в рассрочку, переговоры по возможным условиям рассрочки, переговоры с покупателем, оценка его финансовых возможностей и дальнейшей платежеспособности, составление договора купли-продажи с использованием рассрочки, сбор всех документов и регистрация сделки. Иными словами, полное юридическое сопровождение сделки. Также агентство недвижимости осуществляет контроль погашения рассрочки. Агентство фактически работает с покупателем и продавцом до момента полного погашения рассрочки и снятия обременения в регистрационной службе. Конечно, по всем задержкам платежей продавец в первую очередь тоже будет информировать агентство. Агентство недвижимости будет задействовано и в том случае, если покупатель захочет продать квартиру до погашения рассрочки.