Щедрость как способ выживания

Снижение объемов ипотечного кредитования и непростая ситуация с финансированием строительных проектов заставляют по-новому взглянуть на схему продажи недвижимости в рассрочку. Есть предположение, что строительные компании начнут продавать квартиры в рассрочку на 3 и более лет, возможно, даже беспроцентно, но при условии, что в течение первых нескольких месяцев они смогут получить 40-50% стоимости квартиры. Хотя, конечно, подобная «щедрость» доступна только компаниям с достаточным объемом собственных оборотных средств

Квартира в рассрочку

Схема продажи недвижимости (преимущественно жилья) в рассрочку не нова, но на разных этапах развития рынка она имела неодинаковое значение. «Продажа в рассрочку как способ реализации строящегося или уже возведенного жилья использовалась застройщиками в определенный период становления рынка, но в последнее время, с развитием кредитования и ипотеки, не являлась распространенным механизмом, - замечает Екатерина Варюшина, коммерческий директор ООО «Уран». - Обычной практикой еще несколько лет назад являлось долевое участие, при котором участник долевого строительства имел возможность выкупать квадратные метры постепенно в течение периода строительства (обычно 2-3 года), что, в принципе, можно рассматривать как своего рода рассрочку».

Такие схемы сейчас на самарском рынке первичного жилья преобладают и занимают процентов 90 от всех сделок, констатирует Игорь Михеев, генеральный директор строительной компании «Портал». Обычно первоначальный взнос составляет от 30 до 50% от общей стоимости объекта. Остальная сумма вносится частями в течение определенного периода времени - от 6 месяцев до 2 - максимум 3 лет. Период рассрочки в основном зависит от срока окончания строительства жилья и ввода в эксплуатацию. «На сегодняшний день практически все застройщики предлагают рассрочку платежей при покупке жилья на этапе строительства, однако период этой рассрочки ограничивается сроками строительства, - подчеркивает Игорь Филиппов, член совета директоров строительной ассоциации «Берег». - Рассрочка на период после окончания строительства на сегодняшний день - исключительный случай».

Кроме того, такой вариант (покупка объекта в рассрочку), отмечает Екатерина Варюшина, возможен в случае участия инвестора в строительстве с самых ранних этапов (на стадии сдачи объекта застройщики, как правило, рассрочку не дают) и, помимо прочих рисков, не дает определенности по конечной стоимости квартиры в связи с ростом цены квадратных метров по мере возведения объекта. (Схемы продажи первичного жилья в рассрочку с фиксированной ценой на данный момент единичны. - Прим. ред.)

Альтернатива ипотеке?

Ситуация, сложившаяся к сегодняшнему дню на рынке ипотечного кредитования, однозначно невыгодна застройщикам, так как грозит потерей части клиентов - тех, кто намеревался приобретать долевку с помощью ипотечного кредита. Конечно, таких клиентов даже теоретически не очень много.

Во-первых, далеко не каждый банк предоставляет кредиты на покупку строящегося жилья.

Во-вторых, кредитоваться могут только те объекты, у которых есть весь пакет необходимых документов. А с этим на данный момент у многих застройщиков проблемы. Поэтому более распространенной является схема кредитования покупки строящегося жилья под залог имеющегося.

И в-третьих, из-за кризиса ликвидности банки корректируют свои ипотечные программы, и в первую очередь так называемые нестандартные кредиты, предполагающие более высокие риски для кредитора (с минимальным первоначальным взносом, с слишком лояльными условиями досрочного погашения, с низкими требованиями к подтверждению доходов потенциальных заемщиков и т.п.). В эту категорию попадают и кредиты на строящееся жилье. Сегодня банки практически не кредитуют покупку строящейся недвижимости.

Тем не менее в ситуации общей финансовой нестабильности и определенных сложностей у самих застройщиков с привлечением финансирования пренебрегать какой-то категорией клиентов, пусть и не очень значительной, неразумно. В связи с этим некоторые аналитики прогнозируют, что существующая сегодня практика продажи квартир застройщиками в рассрочку может активизироваться и, более того, трансформироваться в конкурентоспособные по отношению к ипотечным кредитам продукты. Делаются заявления о том, что застройщики готовы менять параметры сделок, трансформируя продажу квартир в рассрочку в своеобразный аналог ипотечного кредита. Предположительно период рассрочки может быть увеличен до 5 лет, при том что процентная ставка застройщика может быть меньше банковской (ведь застройщик по сравнению с банком несет меньшие риски).

«Весьма вероятно, что застройщики активизируют продажу недвижимости в рассрочку, - считает Игорь Рязанов, финансовый директор ОАО «Информатика». - При грамотном планировании такой подход сможет обеспечить некоторую стабильность поступления финансов для строительной компании».

Проблемы в банковском секторе не будут разрешены в ближайшее время, поэтому рынок вынужден искать какие-то замещающие механизмы, подчеркивает Екатерина Варюшина. И в нынешней ситуации, когда потенциальным покупателям становится все сложнее получить заем в банке, крупные застройщики уже готовы пойти навстречу клиентам и разработать специальные программы по предоставлению рассрочки платежа по уже построенным объектам.

Разделяет эту точку зрения и Сергей Рыжков, директор по экономике и финансам ГК «Материк»: «Да, такое очень вероятно. Застройщики будут предлагать и более длительные периоды рассрочки, и фиксирование цены объекта при покупке… В сегодняшних условиях все меры хороши для стимулирования продаж».

От богатых застройщиков…

Однако не все участники рынка считают реальным такое развитие событий. И здесь есть две основные причины. Первая заключается в том, что застройщикам деньги, как правило, нужны сейчас, а не через год и более, говорит Игорь Михеев. Но, с другой стороны, если сейчас невозможно, то лучше уж завтра, чем никогда, парирует Игорь Рязанов.

И здесь на первое место выходит вопрос финансовых возможностей застройщика. «По моему мнению, на сегодняшний день в Самаре не многие застройщики занимаются строительством жилых объектов за счет собственных ресурсов. Большая часть застройщиков привлекают средства дольщиков, кредиты банков и средства сторонних инвесторов, - комментирует Ольга Новичкова, заместитель управляющего филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в г. Самаре. - Банки стремятся кредитовать только тех застройщиков, которые работают в рамках федерального закона №214-ФЗ и имеют полный пакет разрешительной документации на объекты строительства.

В связи с сложившейся ситуацией банки очень осторожно принимают решение о выдаче долгосрочных кредитных ресурсов.

Как следствие, многие застройщики просто не смогут предлагать рассрочку своим дольщикам за неимением собственных ресурсов на строительство. В крупных регионах существуют инвесторы со свободными ресурсами. Они ожидают изменений на рынке недвижимости. Именно они смогут предложить застройщикам значительные финансовые инвестиции в обмен на снижение стоимости жилья, собственником которого они же и станут, и будут диктовать условия конечным потребителям».

Следовательно, сделать конкурентное ипотеке предложение покупателям недвижимости смогут только крупные девелоперы, обладающие большим инвестиционным потенциалом. Они, вероятно, будут продавать квартиры в рассрочку на три три и более. Возможно, даже беспроцентно, но при условии, что через полгода-год они смогут получить 40-50% стоимости квартиры, чтобы вернуть затраченную себестоимость.

…богатым покупателям

Вторая причина - недоступность для многих потребителей схем рассрочки. Да, с экономической точки зрения при рассрочке покупатель теряет меньше денежных средств, в то время как банковские проценты съедают значительную сумму. Особенно если учесть происходящее сегодня на рынке повышение ставок по ипотечным кредитам до 15-20% годовых. Но тем не менее ипотека для покупателя по сути остается доступнее, потому что предусматривает гораздо больший срок займа, что немаловажно. Немного найдется тех, кто может за 3 или даже 5 лет расплатиться. Купить жилье в рассрочку у застройщика могут только те, кто имеет возможность в короткий промежуток времени (как правило, от 6 месяцев до 2 лет) выплатить достаточно крупную денежную сумму. Для лиц со средним и небольшим, но стабильным доходом такой вариант едва ли является приемлемым. Именно они и составляют значительную часть целевого сегмента потребителей такого банковского продукта, как ипотечные кредиты. Наиболее оптимальным вариантом сделка в рассрочку является в тех случаях, когда покупка новой квартиры связана с продажей имеющегося жилья.

Кроме того, есть еще один момент, говорящий не в пользу развития программ продажи недвижимости в рассрочку строительными компаниями. Как отмечает Игорь Михеев, рассрочка более года - это уже полноценный кредит, а кредитами должен заниматься банк.

Ипотечный кредит и рассрочка платежей от застройщика при покупке жилья - продукты совершенно разные и в принципе несопоставимые. И если их все же сравнивать, то сравнение не в пользу рассрочки. Тем не менее застройщики скорее всего будут активно предлагать подобные схемы продажи жилья, чтобы не потерять клиентов. В сегодняшних условиях рынка продажу недвижимости в рассрочку можно рассматривать как стабильный, понятный и прогнозируемый процесс поступления средств (в договоре между сторонами определен график внесения денежных средств инвестором), которые можно направить на строительство объекта.

Источник: www.nrn.ru