Новые правила в Земельном кодексе

Уже весной участки гражданам и юридическим лицам будут выделять по-другому, и самовольно передвинутый забор может обойтись собственникам в копеечку. Почему внедряются новые правила? Действительно ли в итоге землю можно будет купить в несколько раз дешевле? Из-за чего нововведение уже успели обругать?

Конец «дачной амнистии» станет началом передела земли

Весной, а именно — 1 марта 2015 года, в силу вступает новый закон, регламентирующий поправки в Земельный кодекс. С одной стороны, законодательных инициатив с внесением изменений в уже действующие кодексы за последнее время внесено уже предостаточно, и некоторые из них наделали довольно много шума среди населения. Но, с другой стороны, даже на этом фоне ФЗ № 171 от 23 июня 2014 года и чиновники, и рядовые граждане иначе как «крупнейшей земельной реформой с начала века» не называют.

Какие же особенности нового документа послужили причиной редкого единства мнения «верхов» и «низов»?

Чиновники считают его революционным по нескольким причинам. Во-первых, широко рекламируемая с высоких трибун «дачная амнистия», мягко говоря, работает не совсем удовлетворительно. Большинство земельных участков в СНТ так официально и не обрели законных собственников, поскольку стали использоваться после 2001 года. А новый закон, по мнению представителей власти, позволит вовлечь в оборот внушительное количество земель. Во-вторых, считают разработчики, законопроект хорошо «заточен» под борьбу с коррупцией, поскольку предусматривает заметное упрощение процедуры оформления и сроков выдачи наделов. В-третьих, предлагаемые нововведения отвечают веяниям времени, потому что, как гласит пояснительная записка к документу, это самое упрощение, с одной стороны, позволит сократить расходы бюджета на подготовку участка к эксплуатации, а, с другой стороны, сделает землю хорошим источником для его наполнения.

Претворять эти тезисы в жизнь планируется несколькими путями.

Так, например, в настоящее время список документов, используемых для образования земельного участка, действующими нормативными актами определяются по-разному, что создает определенные сложности при освоении ресурсов. Новый же закон, как ожидается, сведет эту путаницу на нет. С 1 марта главным разрешительным документом на ввод участка в эксплуатацию будет считаться технический план, четкие требования к которому будут разработаны до этого срока.

Сейчас предоставление земельного участка осуществляется двумя способами. Первый — без организации торгов, но с предварительным согласованием места, где будет размещаться объект. Второй — без согласования, но с помощью аукциона (конкурса).

По новым правилам предлагается согласование месторасположения заменить обязанностью подготовки плана территории и непосредственному образованию участка и возложить ее на заинтересованное в предоставлении надела лицо. Более того, для строительства инфраструктурных объектов (школы, детские сады и т.д.) планируется выделять участки без проведения торгов. Точно также будут получать земли для ИЖС и некоторые категории граждан. В первую очередь это специалисты в малонаселенных пунктах — врачи, фермеры, учителя, агрономы, а также семьи с тремя и более детьми. В некоторых случаях предоставление муниципальных участков для них будет осуществляться безвозмездно.

Среди наиболее заметных нововведений также следует отметить следующие:

• органам госвласти также вменяется в обязанность выставлять на торги участки по требованию граждан и юрлиц (за исключением зарезервированных под государственные нужды) с начальной ценой по кадастровой стоимости;
• владельцев ларьков, киосков и рекламных конструкций планируется освободить от обязанности заключения договоров аренды на землю;
• наделы будут предоставляться в собственность граждан бесплатно, если использовались по назначению свыше 5 лет;
• для дачного хозяйства участки собираются выделять не только через НСТ, но и в индивидуальном порядке;
• взамен участков, изымаемых для госнужд у частников, им будут предлагаться в обмен другие равноценные объекты.

И еще один немаловажный момент — как заявил замминистра экономического развития Павел Королев, гражданам, самостоятельно прирезавшим к наделам дополнительные квадратные метры, предоставляется возможность спокойно оформить их в собственность за «очень небольшие деньги».

Люди, далекие от эшелонов власти, считают ФЗ № 171 «революционным», исходя из иных соображений. Как любят в неофициальной обстановке повторять адвокаты, законы для того и создаются, чтобы их нарушать, а граждане уже имели возможность на практике убедиться, насколько быстро на месте с благими целями ломаемых административных барьеров вырастают новые, а «безжалостно искореняемая» коррупция спокойно приобретает новые формы. Чего стоит в этом плане одна только эпопея с ЕГЭ.

Вот и сейчас, обсуждая на форумах возможные последствия, простые обыватели не слишком-то благосклонно оценивают действенность инициативы.

«Будет новый бизнес по-русски, — уверен житель Пскова Алексей. — У муниципалитета нет резонов размениваться на мелочи вроде продажи частникам участков по 6 соток. Выгоднее продавать гектарами. Так что теперь спекулянты могут спокойненько купить по невысокой цене какое-нибудь поле, спокойно нарезать его на участки и продавать уже людям по тройной-четвертной цене».

«Сейчас выходишь на муниципалитет с предложением о приватизации земельного участка, а тебе в приемной тихонечко говорят — земля уже забронирована за такими-то, выкупайте у них — и никаких проблем. То есть черный рынок земли уже образовывается загодя», — негодует некий Артем, предприниматель из Липецкой области.

«Как были на торгах «шкурные интересы» чиновников, так и останутся, — считает Сергей Т. из Подмосковья. — Другое дело, что теперь чиновникам руки развяжет этот закон, начнут леса вырубать и деньги делать, так и скупят всю землю себе».

«Приватизация квартир у нас тоже вроде бы бесплатная, — сетует Дарья Колюшева из Санкт-Петербурга. — Однако сбор пакета документов требует заметных финансовых затрат. Представляю, сколько денег придется потратить на сбор справок, чтобы «за очень небольшие деньги» добавить никому не нужные по большому счету три-четыре квадратных метра от забора».

Некоторые группы юристов также высказывают сомнения относительно действенности нового закона, разделяя опасения граждан.

Во-первых, говорят они, привязка стоимости земли к кадастру приведет не к понижению цены, а наоборот — к ее росту, поскольку кадастровая стоимость во многих регионах уже сейчас много выше рыночной оценки.

Во-вторых, в документе предусматривается приоритет предоставления участков тем владельцам, которые могут осуществить их комплексное освоение. Это позволит ограниченной группе крупных предпринимателей сосредоточить в своих руках большое количество земельных ресурсов, а физические лица и мелкие бизнесмены останутся, по сути, ни с чем.

В-третьих, поскольку вместе с новым порядком предоставления земли «дачная амнистия» прекращает свое действие, то вопрос легализации самовольных построек просто-напросто повисает в воздухе.

Наконец, в-четвертых (и это пока наиболее весомый фактор), плата за аренду земли, которая находится в федеральной или муниципальной собственности, на порядок ниже, чем у физлиц. Чтобы стимулировать граждан активнее использовать богатые земельные ресурсы (а, в принципе, ради этого и задумывались все изменения), нужно обещать им не довольно размытые перспективы неприкосновенности частной собственности и возможности свободного распоряжения ею, а конкретные налоговые льготы и вычеты.

Но не стоит забывать, что новый порядок предоставления земель вступает в силу только первого марта, а до этого времени предстоит еще разработать целый ряд подзаконных актов. Остается надеяться, что все недочеты будут законодателями устранены, и в результате получится не «хотели как лучше, а получилось как всегда», а действительно стоящая вещь.