Ипотеку рассчитали по кризисным ценам

Агентство объясняет это падением цен на недвижимость и, как следствие, обесценением залогов. Оценки АИЖК эксперты называют индикативными для ипотечного рынка, поскольку они соответствуют реальной ситуации, в отличие от отчетности банков, реструктурирующих ипотечные кредиты и не показывающих в отчетности реального положения дел.

АИЖК опубликовало консолидированную финансовую отчетность за первое полугодие 2009 года по МСФО.

Согласно данным, за шесть месяцев текущего года резервы под обесценение закладных АИЖК выросли почти в два раза по сравнению с началом года — с 2,8 млрд до 5 млрд руб. при общей сумме закладных на 30 июня около 88 млрд руб. Таким образом, покрытие резервами портфеля закладных в первом полугодии составило около 5,7% против 3,5% по итогам 2008 года. Значительное увеличение резервов в АИЖК объясняют обесценением залогов по ипотечным кредитам. В отчетности за 2008 год резервы начислялись исходя из того, что при продаже залога для погашения кредита в случае прекращения его обслуживания заемщиком применялся дисконт до 10%, а в первом полугодии 2009 года — до 30%. Доначисление резервов происходит на фоне роста просрочки в портфеле АИЖК. По данным на 30 июня, сумма закладных по которым была просрочена оплата по одному или более ежемесячным платежам, составила 11,1 млрд руб. в абсолютном выражении, или около 12,6% от суммы всех закладных. На начало года просрочка была на уровне 8,7%.

Учитывая, что АИЖК является крупнейшим игроком на российском ипотечном рынке (по данным ЦБ на 1 июля, 47,9% всей ипотеки рефинансировано в АИЖК), его показатели достаточно точно характеризуют ситуацию на рынке в целом, указывают эксперты.

Так, банки в своей отчетности не выделяют объем резервов по ипотечным ссудам, поэтому оценить уровень резервирования по таким кредитам невозможно. "Банки не показывают объективной картины проблем на рынке ипотеки,— отмечает гендиректор компании New Building Investment Сергей Бессонов.— Реальный объем проблемных ипотечных кредитов значительно выше, чем отражают в своей отчетности банки". "Желая снизить давление растущих из-за ухудшения качества кредитов резервов на капитал, банки активно реструктурируют ипотеку, скрывая, таким образом, реальный масштаб проблем,— добавляет эксперт,— в результате в отчетности мы видит только те кредиты, по которым не удалось договориться с заемщиками". АИЖК банком не является, и у него нет необходимости соблюдать нормативы, которые ЦБ ставит перед банками, указывает аналитик ИФК "Метрополь" Марк Рубинштейн. "Учитывая это, уровень просрочки, показанный АИЖК, а также его оценки по обесценению залогов достаточно близки к реальности",— уверен он. "По сравнению с 2007 годам, когда ипотека активно выдавалась, цены упали на 40% в зависимости от объекта недвижимости,— оценивает Сергей Бессонов,— АИЖК закладывает 30%, но его стандарты предусматривают наличие первоначального взноса".

Участники рынка более оптимистичны.

"Цены на недвижимость, конечно, снизились, но о падении на 30% можно говорить лишь в некоторых регионах — например, снижение такого уровня отмечается в Барнауле,— отмечает заместитель председателя правления банка "Возрождение" Александр Долгополов,— в Московском регионе падение цен было менее заметным". "Кроме того, до кризиса АИЖК предъявляло достаточно либеральные требования к первоначальному взносу, он составлял всего 10%, и большая часть кредитов АИЖК выдана на таких условиях,— добавляет заместитель директора блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев.— Учитывая падение цен на недвижимость, при таком взносе реализации залога может не хватить для погашения кредита, поэтому активное доначисление резервов вполне объяснимо". Большинство банков устанавливало более высокий размер первоначального взноса, поэтому риски того, что стоимость залога при его реализации не покроет задолженность по кредиту, гораздо ниже, резюмирует господин Зибарев.